北京市近期发布了“十五五”时期住房发展规划，明确提出城镇住房总量保持基本稳定，坚持“以需定供、存量优先、职住平衡”。
不少手握老旧二手房的业主闻风而动，觉得既然新房增量被严格管控，自己手里的存量房产终于要迎来春天了。
这种想法完全脱离了真实的政策轨道。
规划里强调的“存量优先”，根本不是要托举二手房价格，而是要在存量房屋里做大规模功能改造与保障性租赁转化。过去靠大规模拆迁拉动房价暴涨的时代已经一去不复返，老旧小区未来只能通过老旧管网改造和适老化微改造来维持基本居住功能，老破小期待已久的“拆迁暴富”幻想被彻底封死。
与此同时，配租型保障房的大规模精准供应，正在以极低价格抢夺年轻租客群体。在职住平衡的大目标下，核心产业园区周边的租赁房源源不断，直接给老破小的租金回报率扣上了一道死死的天花板。房子租不上好价钱，又丧失了拆迁升值预期，还要面对年年增加的公共维保开支。
存量时代的底层逻辑是保居住、去金融。老房子失去流动性的那一天，它就从过去的财富增值利器，变成了套在业主手上每月不断产生折旧开销的重资产。