土地评估是决定土地价值和用途的重要过程，受多种因素影响。以下是影响土地评估的五大关键因素：

1. 地理位置

地理位置是决定土地价值的关键因素之一。优越的地理位置通常意味着更高的土地价值，如靠近城市中心、交通便利、自然环境优美等。

2. 土地规划和用途

土地规划和用途直接影响土地的开发潜力和价值。不同的规划用途（如商业、住宅、农业）会对土地评估产生重要影响。

3. 土地特征和质量

土地的特征和质量包括土地面积、形状、土质、地形等因素。这些因素会影响土地的适用性和开发成本，从而影响土地的评估价值。

4. 市场需求和供应

市场需求和供应情况是影响土地价值的重要因素。供大于求时，土地价值可能下降；相反，供不应求时，土地价值可能上升。

5. 法律和政策环境

法律和政策环境对土地评估也有重要影响。土地所有权、土地规划政策、税收政策等都会对土地价值产生影响。

综合考虑以上因素，进行全面评估能够更准确地确定土地的市场价值和潜在潜力，为土地的合理利用和开发提供重要参考。