【裁判要旨】

在借名买房引发的纠纷中，判断合同是否有效，应综合考量房屋性质、购房目的及其合法性。不动产物权变动以登记为公示要件，借名行为本身仅形成债权债务关系，实际出资人不能据此直接主张物权。本案依托审判监督程序的纠错职能，以彻底解决争议为目标，在审理中全面审视借名背景、时间跨度和处置现实条件，引导当事人达成可行调解方案并自觉履行，以司法柔性弥补裁判刚性之局限，为同类案件探索出“修复信任、实质解纷”的示范路径。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十四条、第二百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条。

【案件索引】

前案一审：(2020)沪0118民初14237号；前案二审：(2021)沪02民终9506号；前案申诉：(2022)沪民申2433号。

本案一审：(2022)沪0118民初6049号之一；本案二审：(2022)沪02民终5891号；本案再审：(2022)沪民申2099号、(2023)沪02民再10号；调解结果：(2023)沪0118民初19617号民事调解书。

【基本案情】

原告谢某系台湾地区居民，年逾七旬。被告潘某为上海静安区居民。二人于1991年在日本相识，后潘某于1992年返沪，入职谢某参与设立的贸易公司上海办事处。1994年4月，潘某与上海某房地产开发经营公司签订《上海市内销房预售合同》，约定由其购买涉案内销商品房，建筑面积200平方米。潘某依约支付定金、保证金及购房款，公司出具以其为抬头发票。1997年9月，涉案房屋登记于潘某名下。

2020年7月，谢某提起诉讼，主张其系借用潘某名义出资购房，请求确认房屋归其所有。谢某称购房系临时投资行为，当时未订立书面合同，房款由其通过个人或公司账户转至潘某后支付，房屋亦由其出资装修，日常由潘某代为管理并定期汇报。潘某辩称双方未形成借名合意，其系房屋合法权利人，购房初衷系为与谢某共同生活，邮件往来属情感表达，不构成借名认可。

前案一、二审均认为，房屋登记于潘某名下，其持有合同、产权凭证并进行实际管理，谢某所提证据不足以证明借名买房事实，且借名约定不直接引发物权变动，故驳回谢某诉请。2022年3月，谢某再次起诉，请求确认双方存在借名买房合意，并要求潘某配合办理产权变更及房屋交付手续。

【裁判结果】

一审法院认为本案构成重复起诉，裁定驳回。谢某不服上诉，二审维持原裁定。经谢某申请再审，审查法院认为前案仅对确权请求作出裁判，未实质审查借名合意，且明确过户请求可另案主张，故本案不构成重复起诉，裁定撤销原裁定，指令审理。经法院调解，双方达成协议：涉案房屋归谢某所有，谢某补偿潘某350万元，潘某配合办理产权过户并于当日交付房屋。调解协议已履行完毕，纠纷得以实质性化解。

【案例分析】

一、借名买房合同效力的认定

借名买房合同是否有效，需视房屋性质与目的而定。如所购为普通商品房且目的合法，或仅为规避限购政策，合同通常认定为有效；实际出资人可凭出资凭证等证据请求名义持有人协助过户。但若借名行为涉及非法目的，或所购为经济适用房等政策性保障住房，因损害公共利益或违反法律强制性规定，合同应属无效。实践中，法院通常综合出资证明、房屋实际控制情况与双方合意等因素，判断借名关系是否成立。

二、“重复起诉”的认定条件

判断是否构成重复起诉，需同时满足当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或后诉实质上否定前诉裁判结果三项条件。本案中，前诉系物权确认之诉，后诉系基于合同关系的给付之诉，两诉标的与性质均不相同，故不构成重复起诉。

三、司法调解在利益衡平中的解纷价值

本案通过调解实现实质解纷，体现司法智慧。法官未机械适用举证规则，而是关注双方曾有的信任基础，通过搭建对话平台，提出“产权确认+补偿+过户”的一揽子方案，平衡法律规则与现实利益，最终促成协议自愿履行，为类案处理与社会治理提供了有益参考。