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住在小区里，几乎家家户户都会和物业打交道。平时遇到电梯坏了、垃圾清理不及时、公共区域广告收入去向不明，很多业主想维权，却总被物业几句话挡回来。很多物业公司不会主动跟业主讲清楚，业主和物业之间到底是什么关系，物业到底有哪些必须履行的法定义务。

今天咱们重点拆解《民法典》里面两条非常关键的法条，第九百三十七条、第九百四十三条。这两个条款是处理小区物业纠纷的核心依据，很多物业平时很少主动宣传，但是每一位业主都要看懂，遇到矛盾的时候，拿出来就能维护自己的合法权益。法条来源：《中华人民共和国民法典》，2021年1月1日起正式施行，现行有效。

先给大家把两条法条原文放出来，咱们再一句一句翻译成大白话，普通人也能听懂。

第九百三十七条原文：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百四十三条原文：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

很多人看到法条文字，第一反应就是文字枯燥，看不懂。没关系，咱们拆开来讲，先从937条说起，这条最核心的作用，是把业主和物业之间的身份关系讲明白了，很多业主多年都理解错了。

不少业主潜意识里，觉得物业是小区的“管理者”，物业说了算，业主只能被动服从。反过来，也有一部分物业工作人员，会抱着“我管理小区，业主要听我的”这种想法，这就是最常见的认知误区。

按照民法典937条的定义，物业本质上是服务人，不是小区的管理者。双方是平等的合同关系，业主出钱，物业提供约定好的服务，就像咱们找人雇保姆，请家政服务，雇主是全体业主，物业是来干活提供服务的一方，不是来管业主的。

这个定位，直接决定了很多事情的对错。合同写了哪些服务内容，物业就要做到哪些；没写在合同里面的，物业没有权利随意增加收费项目，也不能随便设置条条框框限制业主合法权益。物业费，对应的就是合同里面约定的维修养护、保洁、秩序维护这些服务。简单一句话：物业费买的是物业服务，不是物业的管理权。

这里还要注意法条里写的“物业服务人”，不单单是物业公司，小区如果没有聘请物业公司，由业委会或者其他管理人负责小区事务，同样适用这一条法律。

结合这条法律，咱们讲几个生活里面高频的场景，大家就能明白这条法条到底怎么用。

第一个场景：物业说，只要交了物业费，小区所有问题都归业主负责。
这就颠倒了合同关系。根据937条，物业的义务是按照合同，维护建筑附属设施、搞好卫生、维护小区秩序。如果是物业该维护的设施，比如电梯、消防设施、小区公共路灯，因为物业疏于保养出现故障，这属于物业没有履行合同义务。业主可以依据合同，要求物业整改，服务不达标的，也可以依法主张减免对应服务费用。但是要区分，业主自家室内的墙面、自家水管，不属于公共区域，不在物业的服务范围内，不能要求物业免费维修。很多业主分不清私人区域和公共区域，维权的时候容易踩坑。

第二个场景：物业单方面新增收费项目，比如小区进门办理车辆通行证额外收钱，公共区域堆放物品收取管理费。
依据937条，物业服务内容、收费项目，是物业服务合同约定的内容。物业不能单方面随便增加服务项目，单方面新增收费。如果合同没有约定这项收费，物业私自收费，业主可以拒绝缴纳。如果物业强行收费，业主可以向住建部门、市场监管部门投诉。

第三个场景：物业把小区全部服务打包转包给别的小公司，自己甩手不管。
很多小区出现过这种情况，原本签约的物业公司，把保洁、安保全部外包出去，公司本身不在小区安排人员管理。结合937条以及民法典后续条款，物业可以把部分专项工作外包，但是不能把全部物业服务整体转包出去。就算外包出去，对外承担责任的依旧是原来的物业公司，小区出了问题，业主还是找签合同的物业。

很多业主会问，那前期物业，也就是新房交房的时候开发商直接安排的物业，我们业主没有签合同，这个合同对我们有效吗？这里顺带科普一下民法典939条，和937配套。开发商和前期物业签订的合同，虽然不是业主亲手签字，但是法律规定这份合同对全体业主同样具备约束力。不过业主成立业主大会之后，可以集体表决，换掉前期物业，重新选聘新的物业。因为物业的选择权，最终掌握在业主这边，这也是937条合同关系的延伸含义。

讲完937，咱们重点来看943条，这条就是业主手里的“知情权法宝”，也是很多物业最不愿意主动提起的一条。

943条，核心一句话：物业必须定期公开小区各项服务信息、收费、公共收益、维修资金使用情况，主动向业主、业委会报告。法条里面明确列出了需要公开的内容，我用大白话一条一条给大家梳理清楚。

第一，服务事项、负责人员、质量要求。也就是物业要公示，物业到底要做哪些工作，每个岗位负责人是谁，联系电话，保洁、安保的服务标准是什么。比如楼道多久打扫一次，垃圾清运频次，电梯多久维保一次，这些都属于要公开的内容。很多小区物业只会贴收费通知，服务标准从来不公示，本身就不符合这条法律的要求。

第二，收费项目、收费标准。物业费多少钱一平方，公摊水电费怎么计算，停车费标准，哪些项目收费，哪些免费，都要清晰公示，不能含糊其辞。

第三，服务履行情况。物业要定期汇报，合同里面约定的服务，有没有按时落实。比如电梯维保记录、消防巡检记录，都属于履行情况的一部分。

第四，住宅专项维修资金使用情况。维修资金是全体业主的钱，用来维修电梯、屋顶、外墙这些共有部分。什么时候申请使用、用了多少钱、用到哪些项目，必须定期公示。很多小区维修资金动用好几年，业主完全不清楚资金流向，业主有权要求物业出示相关材料。

第五，业主共有部分的经营和收益情况。这一块，也是矛盾最多的地方。小区电梯广告、楼道广告、小区道闸广告、地面公共车位租金、小区公共区域摆摊、快递柜进场费，这些收入，法律上都属于全体业主共有，不是物业公司的收入。物业公司只是代为管理这笔钱，必须定期公示收入多少、支出多少、结余多少钱。

很多物业会说，广告钱很少，抵扣物业费了，或者这笔钱用来发放员工工资。这种说法，不能直接成立。公共收益归属全体业主，怎么使用，需要业主共同表决决定。物业只能收取约定的管理成本，不能直接把公共收益当成自己的利润。

还有一个关键点，法条写的是定期公开，不是业主找上门，物业才临时拿出来看。公开的方式要求是合理方式，一般就是小区公告栏、业主微信群、公众号公示。如果物业长期不公示，业主个人就有权向物业提出申请，查阅这些资料。如果物业拒绝公示、拒绝提供材料，业主可以向住建物业管理部门投诉，也可以通过诉讼，行使业主知情权。国内多地法院已经有大量判例，只要业主起诉要求公示公共收益、维修资金材料，法院都会支持业主的诉求。

这里很多业主会产生几个疑问，我集中给大家讲清楚，避免理解出现偏差。

疑问一：我只是单个业主，不是业委会，我能不能要求物业公示公共收益？
答案是可以。根据民法典以及建筑物区分所有权司法解释，业主个人享有知情权，不需要等到成立业委会，单独就可以书面申请物业公示943条列明的这些资料。书面申请最好保留凭证，比如微信文字、邮寄书面申请的快递回执，方便后续维权。

疑问二：物业只公示一个总收入数字，不给看合同、发票、收支明细，算不算完成公示义务？
不算。只给一个最终数字，属于信息不全。业主有权查看对应的广告合同、收款凭证、支出票据。很多物业只公示“总收入多少钱”，不公示成本明细，属于没有完整履行943条的公开义务。

疑问三：公共收益，是不是必须每年分给业主？
不一定。公共收益归全体业主，怎么使用，由业主大会共同决定。可以用来抵扣全体业主的物业费，也可以存入维修资金账户，或者用于小区改造、添置公共设施，也可以按照方案分给业主。决定权是全体业主，物业公司没有权利单方面决定这笔钱怎么花。

了解完这两条核心法条之后，很多业主会关心，在实际生活里面，我们遇到物业不履约、拒绝公示，正确的处理步骤是什么，千万不要上来就直接拒交物业费，很多人在这里踩大坑。

很多业主一看到物业服务差、不公示公共收益，直接选择不交物业费。这个做法风险很高。根据民法典944条，业主应当按照约定支付物业费。单纯因为物业服务有瑕疵，直接拒交全部物业费，起诉到法院，大概率业主会败诉。法院会认为，物业费对应的是整体服务，个别服务不到位，应当走整改、索赔、减免费用途径，不能直接全部拒缴。

正确维权顺序，我给大家整理出来，实用好操作。

第一步，固定证据。拍照、录像，保存物业服务不到位的证据，比如垃圾长期堆积、电梯故障反复报修不修；保存向物业申请公示资料的聊天记录、书面申请回执。证据一定要留存，口头沟通没有凭证，后续投诉、打官司很难举证。

第二步，书面向物业提出整改要求或者信息公开申请。按照民法典937、943条，写明你的诉求，要求限期回复。建议文字方式发送，不要只口头沟通。

第三步，物业拒不整改、拒绝公示。向属地住建局物业管理科室、街道办、社区居委会投诉。街道、住建部门是物业行业主管单位，有权督促物业履行公示义务，责令物业整改。

第四步，如果行政督促之后物业仍然拒不履行，可以由业主或者业委会提起民事诉讼，要求物业公示相关资料；如果物业严重违约，造成业主损失，可以主张赔偿。服务持续严重不达标，达到合同解除条件，业主大会可以表决更换物业公司。

这里我们还要理性看待物业，不能一竿子打翻一船物业。好的物业公司，会主动公示收支，认真做好小区维护。法律这两条条款，不是鼓励业主和物业对立，而是把双方的权利义务讲清楚，让小区事务透明化，推动良性的小区治理。937条告诉物业，你是提供服务的；943条告诉物业，你的工作账目，要接受全体业主监督。

现在很多小区矛盾激化，根源就是信息不透明。业主不知道公共收益有多少，不知道维修资金怎么花，不知道物业承诺的服务标准是什么；而物业觉得业主只会挑毛病，不理解运营成本。有这两条法律作为基础，双方就有了沟通的标尺。业主有监督的权利，物业有履约、公开的义务，大家按照合同和法律办事，矛盾会少很多。

咱们再延伸聊聊，怎么利用这两条法条，在选聘物业、签订物业服务合同的时候保护自己。很多小区换物业的时候，业委会签合同，直接忽略很多细节。结合937条，签合同的时候，一定要写清楚详细服务项目、服务质量标准，保洁频次、电梯维保、安保巡逻要求，白纸黑字写进去。不能只写笼统的“做好物业管理”这种空话。结合943条，在合同里面写明物业公示周期，比如每季度公示公共收益，每年公示维修资金使用情况，约定不按时公示的违约责任。合同写得越细，后续产生纠纷，越容易维权。

很多朋友问，老旧小区、没有成立业委会的小区，能不能适用这两条法律？答案是完全可以。民法典物业服务合同这一章，适用于所有住宅小区，不管有没有业委会，无论是前期物业还是后期选聘物业，全部适用。就算没有业委会，单个业主也可以依据943条，申请信息公开。只是没有业委会的小区，集体维权、更换物业难度会更大，需要更多业主联合起来，向街道申请成立业主组织。

还有一个高频误区：有业主认为，943条规定要公开，所以物业所有内部账本都要无限制交给业主带走查阅。这里也要客观说明，业主有权查阅的，是法条规定的服务信息、收费、维修资金、共有部分收益相关资料，不是物业全部内部商业账本。查阅方式一般是现场查看、拍照留存，一般不能直接拿走原始凭证。如果物业设置重重门槛，完全不让查看，就违反了法律规定。

再给大家举一个真实的案例，方便大家理解。某小区业主向物业公司申请查阅近三年电梯广告、快递柜公共收益明细，物业只给了一张写着总收入的纸条，拒绝提供广告合同和支出票据。业主向法院起诉，法院引用民法典943条，判决物业公司限期向业主完整公开共有部分经营收支材料，包含合同、收支凭证。这个案例就能看出来，943条赋予业主的知情权，是有司法保障的。

咱们总结一下两条法条的核心要点，方便大家收藏记忆。
937条核心：物业=服务提供者，不是管理者，双方是合同关系。业主付物业费，物业按合同提供维修养护、保洁、秩序维护等服务。物业不能单方面随意增加收费项目，不能整体转包全部物业服务。
943条核心：物业有法定定期公开义务，服务内容、人员、收费、维修资金、小区公共收益都要主动公示。业主有权查阅相关资料，物业不得无故拒绝。

读懂这两条法条，不是为了和物业吵架，而是明白自己有哪些合法权利。小区是全体业主共同的家园，物业是服务方，双方互相尊重，依法办事，才是长久之道。业主也要明白，享受物业服务，需要按时缴纳物业费；物业也需要按照法律和合同，做好服务，账目公开透明。

话题讨论

看完文章，欢迎大家在评论区聊聊：你们小区物业会不会主动公示电梯广告、公共车位的公共收益？你有没有向物业申请过查阅小区收支资料，物业是配合还是直接拒绝？你觉得现在小区物业最需要改进的地方是什么？

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免责声明：本文仅为民法典法条科普解读，不构成法律诉讼建议。具体纠纷处理，以当地法院判决和主管部门指导为准，个案情况存在差异。