最高院：法拍房竞买后长期不能交付，应撤销拍卖返还房款及孳息！

作者：周军律师.

在房地产市场的多元格局中，司法拍卖房产以低于市场均价的起拍价、多样的房源选择，吸引着众多竞买人的目光。但在一些司法拍卖房产的案例中，竞买人成功拍下房产后，却陷入了长期无法交付房产的困境。

那么，法拍房竞买成功长期不能交付，是否应撤销拍卖返还房款甚至孳息？

最高院在《某某贸易黑龙江有限公司、铁岭某某有限公司等买卖合同纠纷、买卖合同纠纷执行监督案》中明确：

执行法院在拍卖成交后，长期不予交付财产，导致买受人购买目的无法达成，一般可以认为系严重违反拍卖程序且损害竞买人利益的情形，宜撤销拍卖并返还竞买人所交付款项及实际产生的孳息。

本案争议焦点为：铁岭中院案涉司法拍卖是否应予撤销。

撤销司法拍卖，涉及执行程序效力、法律秩序稳定及当事人权利保障等多种利益的平衡，哪些情况可以撤销拍卖，应当慎重对待。

为此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》除了列举应撤销拍卖的具体情形外，还规定了其他可以撤销拍卖的情形。从“其他”情形的规定内容看，主要需满足两个条件，一是严重违反拍卖程序，二是损害当事人或者竞买人利益。对买受人而言，其利益受损的情况，经常表现为其购买目的无法实现。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条规定,人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》亦据此着重强调，“加大不动产腾退交付力度。对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明‘不负责腾退’。”

可见，根据司法解释等司法文件规定精神，除非有法定例外情形，交付拍卖成交的财产，是拍卖程序的一个重要组成部分，否则买受人购买目的无法达成。执行法院在拍卖成交后，长期不予交付财产，一般可以认为系严重违反拍卖程序且损害竞买人利益的情形。即使因法定原因未依法交付或者过户，但时间过长也会导致买受人购买目的无法达成，严重损害竞买人利益，亦宜撤销拍卖。

本案中，自2016年9月22日竞买成功后，案涉房产在长达八年多时间里未完成实际交付，案涉房产至今亦未完成过户手续。鉴于买受人竞买目的在长达八年时间里未实现，合法利益严重受损，本院对某某贸易黑龙江有限公司要求撤销拍卖的请求予以支持。执行法院应当返还某某贸易黑龙江有限公司所交付款项及实际产生的孳息。

周军律师提醒，若法拍房产长期不交付导致竞买人的核心交易目的完全落空，竞买人可依据相关法律规定，向法院提出撤销拍卖请求。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。