广州市召开了一场《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件新闻发布会。

原文太多，摘录了几条重点信息：

1、1-4月房广州楼市整体回暖。

2、4 月底广州出台 “穗八条” 新政，除了提高公积金贷款额度、优化商转公政策，还推出卖旧买新补贴、试点买房送学位等举措；商转公政策全面放宽，可转纯公积金贷或组合贷

其中，最最重磅的消息是：安居集团下场收购二手房，条件有这几个：

1、总价在300万元人民币以内

2、建筑面积在70平方米以下

3、位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。

很多人看到这个新闻，会觉得：这不就是接盘老破小吗，哈哈哈，我家的老破小要绝地反弹了？？

事实上，没那么美好~~~

一、市场开始分化

我们来看新政的收购条件：环城高速内、70㎡以下、300万以内。

面积小、总价低，楼龄不限，确实是指向存量的老破小。但是，除了老破小三个条件之外，还得位于核心区。

这个区域大致包含：越秀区全区、天河区南部，珠江新城、体育西、天河北、员村等；海珠区北部，滨江、昌岗、江南西、晓港等；荔湾区中部＋东部，芳村，西关、陈家祠、龙津、逢源等；白云区南部一小块，三元里、景泰、同和等；

也就是下图“第一圈层”的位置

这样划分，说明了政府看中的老房子是有要求的，一是有居住需求、能转保障房的房源；二是位于未来城市更新、旧改等区域的房源。

所以，回收老破小政策对自己是否利好，也得看自家的老破小争不争气！

如果你家的老破小地段还行、交通还行、有人租、有人接盘、未来还能进入城市更新体系，那么恭喜你，有政府接手了，而且回收价还行，可以准备换新房了~~

如果你家老破小没有学位、没有产业、老化严重、又不好租。那么很遗憾，新政实施后，只会跌得更快！

未来的趋势是这样，二手房开始分化了，不会统一涨跌，综合素质好的更好卖，不好的更加难卖了。

二、新政利好

其实在“以旧换新”政策之前，广州也有过类似的“帮卖服务”。

比如越秀、保利的置换服务，购买其旗下的新房后，会为业主代售旧房。这些归根结底都只是营销层面的开发商帮卖旧房，本质还是市场行为。

但是国家队下场，就等于直接给市场建立一个旧房退出体系了。

毕竟回收后的钱是专款专用，规定了老破小业主在180天内必须买新房。这笔钱，最终一定会重新流回新房市场。

这样，不仅稳楼市，还顺便解决保障房、人才住房、旧改腾迁的问题，简直是一举三得！

未来，会更加利好新房市场

以前，很多改善客户，想换房，但是家里的老房子总卖不出去，低价贱卖吧，不舍得，凑合住住吧，也还行，所以一直秉持着“再等等”的心态。

现在，政府帮收旧房，改善门槛大大下降了。

那接下来，谁最受益？

一定是新房。

尤其是核心区改善型新房、高使用率产品、带学位的新房。

三、广州楼市逻辑

从穗八条公积金贷款政策到回收老破小政策。都在说明，广州楼市正在从“增量时代”进入“存量运营时代”。

过去二十年，广州的逻辑是：拼命卖地、拼命建房。

现在不一样了。广州开始控制供应---收储旧房----推动城市更新---让房子重新流动。

不止是二手房分化，未来的广州楼市，也会分化，不再是所有房子一起涨，而是好资产越来越贵，普通资产慢慢平庸，部分老旧资产，被系统性淘汰。