深圳市中级人民法院于2026年2月10日挂网京东拍卖平台挂网拍卖广东省深圳市福田区香蜜湖路九号大院2栋18A（现场门牌、电梯楼层为2栋21A）房产的占有、使用、收益之权益，该楼宇有何特殊之处，又有何历史故事及债权资产包处置有何借鉴意义。由于该房产系军产房性质比较特别，目前执行法院挂网拍卖平台处置这类房产面临该类资产处置拍卖积累成交案例，该类资产虽然面临后续拍卖成交后无法正常膳证以及面临后续银行贷款融资困境，但是凭借其特殊地理优势和开发商实力以及物业管理优质资源，市场受欢迎关注程度依旧趋之若狂。该拍卖标的与深圳市福田区香蜜湖四大豪宅区为邻，香蜜公园、熙园、香蜜湖、香蜜湖一号、水榭花都、港中旅花园围绕周边，占据天时地利人和，得天独厚教育资源及香蜜湖升级改造后荣升深圳会客中心。下面我们来看看法院拍卖披露资料和详细解析一下拍卖标的以及该案件查封所属债权资产包详细处置情况和收益情况分析。

我们来看看拍卖执行法院拍卖公告里面所披露拍卖标的信息以及本编个人解读：

1、法院公告附件评估报告及现场照片，按现状拍卖；

2、截止本院房产调查时止，拖欠物业管理费等情况不详，具体情况由竞买人自行核实。所欠物业费、水电气费等费用均由被执行人张浠煜承担（竞买人先行垫付后，凭票据向本院申请退款）；

3、该房产的相关权益后续如有政策性调整，请买受人自觉遵循；

4、该房产的购买及转让限制，请竞买人自行核实；

5、本院仅出具确权裁定书，不负责办理过户。

我们来看看拍卖小区房产现场实景和香蜜湖改造目前施工情况：香蜜湖九号大院由恒裕集团开发，1998年批地，2014年竣工，总楼层最高达66层（实际多为51-52层），属超高层住宅。物业由万科管理，配备专属管家、三菱进口电梯、泳池、会所（含健身房、宴会厅）等，物业费6.18元/㎡·月。周边配套完善，包括明德实验学校（12年一贯制公立）、地铁2号线香蜜站、沃尔玛商场、深圳图书馆等。产权性质属军产房，产权70年（1994-2064年）。其他特点车位配比高（1:1.7至1:3），部分户型带私家车位。小区实行严格人车分流，入口由南海舰队退役军人担任保安，安全性高。九号大院以顶豪定位、稀缺景观及军产房属性著称，是深圳核心区低密度纯大户型社区的代表。

本次拍卖标的起拍价格起拍价 32879000 元（叁仟贰佰捌拾柒万玖仟元），我们通过二手交易平台查看市场报价单价区间93000元平方米，该拍卖房产505平方米市场报价约3900万元左右，具体本次拍卖会吸引多少人关注和报名及最终什么价格会拍卖成交我们会持续关注。

我们来回顾一下该查封拍卖资产所属债权资产包所有抵押物及查封资产目前拍卖成交情况，详细分析一下该资产包目前收益情况。为什么当时2025年7月22日该资产债权包27000万元挂网京东平台拍卖处于无人问津状态，无人参与报名和出价导致流拍，又为什么经过短短3个月债权人广州资产自营推动法院执行拍卖后债权回收款项现金收益颇丰。

资产信息：【十方云水（深圳）旅游投资有限公司单户】不良资产，截至基准日2025年4月10日，标的资产债权规模合计【61,903.63】万元，其中本金余额【44,795.84】万元，利息等具体以实际计算为准。

主要抵押物信息：

1、抵押物名称及地址：【深圳市南山区华侨城路华侨城纯水岸（十二期）2栋第1-2层48号房别墅（深圳顶豪华侨城纯水岸独栋楼王别墅，临湖端头位，坐拥双码头）】，建筑面积【639.35㎡】，占地面积约【2,000㎡】；

2、抵押物名称及地址：【上海市松江区佘山镇佘北公路389弄15号别墅】，建筑面积【566.87㎡】；

3、抵押物名称及地址：【惠州市龙门县南昆山生态旅游度假村上坪社区中坪村（十字水）的13宗综合用地】，土地面积【18,556㎡】；

4、抵押物名称及地址：【惠州市龙门县南昆山生态旅游度假村上坪社区中坪村[十字水]二期5栋的在建工程（商住）】，建筑面积【5,819.65㎡】；

拍卖抵押物情况：1、广东省深圳市南山区华侨城纯水岸（十二期）2栋48房，2025年10月31日 14:18:53结束6人报名出价，1409人关注，一共吸引207177人围观，经过114次延时举牌出价，拍卖成交价：364802291元。本次拍卖也刷新深圳单一住宅网络司法拍卖成交记录，同时也力压上海和北京该类资产网络司法拍卖刷新全国成交记录，荣升TOP1.本次标的拍卖预测扣除卖方主体需要承担的个人所得税以及法院拍卖执行费用预计现金债权回款收益约35000万元左右。

2、【二拍】上海市松江区佘山镇佘北公路389弄15号，2025年12月22 日10:30:29结束，4人报名出价，吸引113人关注和18144人围观，经过31次延时拍卖成交价：19747620元。本次拍卖预估债权扣除处置税金以及拍卖法院执行费用预计收益1850万元左右。

3、广东省惠州市龙门县南昆山镇南昆山生态旅游区十字水土地使用权及地上建筑物、龙门县南昆山镇上坪河排村及南昆山生态旅游区苏茅坪等土地使用权，2026年02月10日 10:00:00开始拍卖目前0人报名，5人关注和209人围观，起拍价：40604840元。

由于初次挂网分开拍卖债权抵押该在建工程和土地后续执行法院撤回拍卖，然后合并一起整块土地及建筑一起拍卖，本次拍卖是否会受到该抵押物公司龙门南昆山中恒生态旅游开发有限公司破产（2025）粤13破申113号申请影响撤回拍卖目前还不得而知。即使后续处置受到影响但是收益虽然少时间长但是还是有一部分现金可以执行分得。

4、广东省深圳市葵涌镇金涌小区君轩科技园A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋、H栋厂房、2号宿舍楼、宿舍楼，2026年02月12日 10:00:00开始拍卖，0人报名和57人关注以及2226人围观，起拍价：222057482元。

抵押物为深圳市大鹏新区银葵路16号的君轩科技园工业房地产，抵押物类型工业地产，担保方式抵（质）押+保证，债权总额截至2024年12月20日，广东粤财资产管理有限公司从中国建设银行深圳分行受让深圳市君轩生物技术有限公司单户债权。截至基准日2024年9月30日，债权本金余额为164,824,544.18元，利息为4,274,212.14元，本息合计169,098,756.32元。债权项下抵押物为深圳市大鹏新区银葵路16号的君轩科技园工业房地产，保证人为十方云水（深圳）旅游投资有限公司、张贤阳、张曙光、张浠煜。

如果按照目前拍卖标的厂房价格低价拍卖成交由于受到拍卖资产卖方主体需要承担的土地增值税、增值税、房产税、补缴当时成交低价，扣除抵押权本金及利息后，本次拍卖首封拍卖申请人广州资产可能基本无法分得拍卖执行款。

本次香蜜湖九号大院标的司法拍卖拍卖刷新本人两个深刻认知：

1、军产房后续司法拍卖处置提供有利可执行依据，为以后存量资产该类型查封处置以及成交价格提供宝贵案例，同时也为该小区房产市场价格树立了标杆锚定物，为二手市场价格交易流通对比有据可依。

2、债权交易投资市场是一个为认知买单的特殊资产投资市场，本次拍卖标的查封资产由于无法二手融资贷款抵押登记，所以默认本次拍卖执行款全部归属于法院查封申请执行人广州资产，这笔拍卖收益加个纯水岸48号别墅及上海紫都晶园15号别墅法院执行拍卖现金回款收益接近4亿，已经远远超过债权2025年7月22日挂网拍卖2.7亿处置收益。

无论在债权拍卖处置阶段还是物权执行法院拍卖处置阶段，其实最难的痛点就是非标市场抵押物纯水岸48号别墅估值以及市场成交信息经验盲区，导致无论意向债权投资人又或者现在债权人都经历反复估值心路波折历程。事后看本次债权处置结果以及收益都是在目前债权投资市场的经典成功案例，个人估计深圳债权投资市场10年内很难出现十方云水债权包类似风险与收益共存，非标别墅交易市场无成交案例可以比较的高收益债权投资案例出现。

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