房地产行业景气度不高。所以，投资房地产股票的，都经常担心投资的标的因为计提减值而亏损，自己赶上无妄之灾。今天，文人就以中洲控股半年报为例，系统地说一说上市公司的减值计提。例举的主要是房地产类上市公司，但其他类型的企业，情况也差不多，大家可以举一反三。
一、上市公司计提资产减值的基本类型。
上市公司的资产减值，多种多样。合并起来，最主要的，可以归结为三类。包括:
一类是存货减值。
上市公司的所谓存货，指的是企业日常活动中持有以备出售的产成品/商品、处在生产过程中的在产品、生产/劳务耗用的材料物料，属于流动资产。行业不景气之时，存货减值是最常见的减值。在房地产上市公司中，存货通常被明确分为两类，一类叫“生产产品”，指的还未建成竣工的处在生产过程中的土地、原材料、半成品的账面价值。第二类叫“产品”，也就是已经竣工但尚未交付的产品的账面价值，在房地产业就是已经完工但尚未交付的房子的账面价值。房地产行业不景气，普遍存在“面粉贵过面包”的情形，所以，存货减值往往是最主要的减值。
第二类是信用减值。
所谓信用减值，是指因应收账款、应收账务、债权投资等金融资产，因为种种原因可能难以收回而造成的减值。行业不景气之时，这类减值也多发生，有时甚至额度会高于存货减值。比如去年的万科的年报，存货减值为219.3亿，而信用减值却高达341.7亿。
第三类是商誉与无形资产减值。
严格说这本身还是两类减值。一类是商誉减值，主要行业不景气时，企业并购、合并时形成的商誉，往往面临减值。二是无形资产，主要是行业不景气时，企业形成的专利、商标等无形资产的可收回金额小于账面价值时，需计提的减值。各类企业都可能存在商誉与无形资产减值，但往往在科技类企业中这类资产最多、出现这类减值的可能性最大。所以，投资科技股的，要多看看公司的商誉与无形资产，对可能出现的减值，做到心中有数。
二、减值冲回与不可冲回
在《企业会计准则第8号——资产减值》规范的资产范围的减值损失，一经确认，后续会计期间不得转回，仅在资产处置、报废、终止确认时，一并结转对应的减值准备。不能冲回的减值，主要包括 :长期股权投资，固定资产减值，无形资产与商誉减值，成本模式下的投资性房地产，生产性生物、油气资产等几类资产，减值是单向的，一经计提减值，永远不能转回。可以转回的减值准备主要包括三类，一是存货跌价准备，二是坏账准备（应收款项，信用减值损失），三是债权投资减值准备。这三类资产适用存货准则、金融工具准则，满足条件时减值允许转回。
换言之，对房地产类上市公司，除了商誉与无形资产以及成本模式下的投资性房地产，减值是不可逆转的单向减值外，其他的存货减值与信用减值，只要最后的实际损失没有发生，或者实际损失小于前面的减值准备，多计提的部分，后面都可以冲回为利润。
三、资产减值多发时点
上市公司资产减值的基本原则是谨慎性原则。要求如实反映资产真实价值，避免资产、利润虚增，当资产预期经济利益低于账面成本时，及时确认损失，不高估资产收益、不低估负债损失。所以，资产减值多需要进行减值测试，配合审计进行。因此，在定期报告中，各类资产减值，多发生在年报中，其次是半年报。而一季报、三季报，很少有大规模减值计提的。但是，也不是绝对不能发生。
四、中洲控股资产减值的特点
中洲控股的资产减值，主要是存货减值。因为公司本身，就基本没啥商誉与无形资产，不可能发生什么商誉与无形资产减值；而且，公司的信用资产也不多，应收款只有2.4亿，其他应收账款也只有4.5亿，加起来一共也只有7个亿，且公司对应收款中可能存在的坏账处理，也非常严格，所以，公司继续大规模计提信用减值的可能性也根本不大。公司最大的资产在存货，目前为176.9亿，要有大规模的减值，也就是存货减值。自己看看半年报资产负债率吧。
五、中洲控股的存货减值，也已经非常之充分了。
自己看看中洲的存货表。中洲目前的存货，主要是在建项目的开发成本与土地储备。真正的“开发产品”并不多，表二所列的“开发成品”，一共只有42.75亿，占176.9亿总成品的比例，不到24%。而且，其中，其中15.2亿还在中洲创意坊——本身基本已经转为自持，所以，中洲砸在手里的滞销产品，规模并不大。关键是，表三显示，截止今年半年报，公司目前挂着的“存货跌价准备”还有52.73亿——占176.9亿总存货的比例高达29.81%。与目前行业普遍只有6—8%的存货减值准备比例对标，中洲的计提，显然是谨慎又谨慎了。
顺便一说，我们还可以从一些数据中可以见微知著。比如，在表二的中洲迎玺一栏中，项目本期新增成品11.49亿，减少10.82亿，期末余额0.67亿（四舍五入），这显然是迎玺一起竣工与交付所导致的。而根据项目规划，一期计容面积大约为7.565万平米，由此可以计算得出，迎玺一期计容面积的完全成本大体在1.52万每平米；截止半年报，一期大体结算了7.123万平方米；一期还有4410平方米没有结算，剩余未接转货值还有大约2.69亿（注:这只是纯粹的数据分析，也许含有底商），这部分，有相当部分，应该会在下一期接转时，一并结算。呵呵，好玩不？
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