楼市这两个字，这两年谁听了不头疼？可偏偏就在所有人以为底部遥遥无期的时候，一线城市的成交数据和外资机构的研报，同时给出了一个让人不得不正视的信号。

上海二手房单日网签1632套，创下近五年新高。3月全月网签31215套，直追2021年楼市最疯狂时期的纪录。深圳3月二手房成交量环比暴涨151%，刷新近12个月峰值，4月前两周依然保持双位数增长。北京4月新房网签量更是环比3月同期暴涨344%。

而就在市场还在争论"小阳春"到底是真回暖还是昙花一现的时候，高盛扔出了一份重磅报告：上海和深圳楼市将在年底触底，复苏节奏领先其他城市6到24个月，预计2025年底到2028年底这三年间，沪深房价将累计上涨15%。

至少有四件事值得掰开了说。

第一，高盛为什么偏偏看中上海和深圳？

这不是拍脑袋的判断。

从需求端看，上海和深圳是全国仅有的两个人口持续大规模净流入的超一线城市，刚需和改善需求的基本盘极其扎实。每年涌入的年轻人，加上本地家庭持续的置换升级需求，形成了一条源源不断的购房需求链。

从供给端看，今年四大一线城市全线收缩了商品住宅供地计划，走的是"缩量提质"的路线，从源头上缓解库存压力。供地越少，存量越稀缺；需求不减，价格自然有支撑。

供需两端双向优化，这就是高盛敢断言沪深率先触底的底层逻辑。

第二，高盛的另一个核心判断，藏在房企估值里。

报告明确提到，2024年以来头部国有房企的土地投资效率持续提升，现金利润率和净资产收益率稳步改善，估值正在从周期低点回升。

而这些房企——比如招商蛇口等优质央企地产——恰恰在上海和深圳有着极高的业务敞口，来自这两个城市的利润占比远超同业。

这就形成了一个正向循环：核心城市房价企稳，头部房企利润增厚，估值重估推动拿地和新项目积极性提高，反过来又稳住土地市场和市场预期。

前脚房企还在全行业缩表求生，后脚沪深的头部央企已经开始重建信心——这个分化，本身就是信号。

第三，这轮小阳春到底是怎么来的？

答案并不复杂：政策托底加上真实需求的集中释放，两股力量叠加。

今年一季度，全国各省市累计出台了175次稳楼市政策。降首付、降利率、放限购、提公积金额度，供需两端全方位发力。

其中最具标志性的是上海2月底发布的"沪七条"——缩短购房社保年限、提高公积金贷款额度、降低购房门槛。这套组合拳一出，观望了两三年的刚需和改善型购房者开始集中入场。

从成交结构来看，上海和深圳的成交主力集中在90平以下的刚需户型和100到144平的改善户型，刚需成分居多。这说明进场的不是炒房客，而是真正需要房子住的人。

政策把门槛降下来了，需求就自然释放了。道理就这么朴素。

第四，小阳春能不能持续，才是真正的关键问题。

坦率地讲，这波回暖大概率会持续，但绝不会出现过去那种全国普涨的行情。

高盛预判的上涨，也只会在沪深这类核心城市、特别是核心区域兑现。三四线城市？该冷还是冷。中国楼市的极致分化，只会进一步加剧。

从政策面看，托底力度短期内不会减弱。只要市场出现降温苗头，限购优化、首付下调、公积金改革等储备工具随时可以拿出来。不过房贷利率方面，短期继续降息的可能性不大——银行的存款利率空间已经很窄了，央行在这件事上的态度偏稳健。

从需求面看，沪深的基本盘确实够硬。但"涨15%"这个数字能不能兑现，取决于太多变量：宏观经济走势、居民收入预期、国际环境变化，任何一个环节出状况，都可能打乱节奏。

还有一个容易被忽略的事实：高盛的看涨报告，本质上是投研层面的判断，不等于外资会真金白银地入场。情绪上的支撑和资金上的行动之间，隔着十万八千里。

过去半年沪深豪宅市场的确火热，在缺少低风险资产的背景下，一线核心区的房产仍然被视为相对稳健的避险选择。但"相对稳健"和"稳赚不赔"是两码事。

那么问题来了：对于普通购房者而言，这波小阳春到底意味着什么？

如果是自住刚需，政策窗口期确实是近几年最友好的时段，值得认真考虑。如果是投资心态，指望着"抄底翻倍"，恐怕要失望——那个时代已经过去了。

楼市的逻辑已经变了，从"闭眼买都能赚"变成了"选对城市、选对区域、选对产品"的精细活。高盛看好沪深，本质上也是在说：能涨的地方越来越少了，确定性正在变成最稀缺的东西。

这轮分化的终局会走到哪一步，眼下没人说得准。且看数据怎么走吧。