不少人误以为法拍房经过法院处置，就无抵押、无债务，盲目参拍。实则法拍房常暗藏未公示债务，核心是查清3类关键债务——银行抵押、民间隐性抵押、衍生欠费债务，才能避免“拍房易、解债难”。
含二次抵押，这是最常见的债务类型。某购房者拍下一套300万商铺，查档后发现原房主除按揭抵押外，还将商铺二次抵押给小额贷款公司，未公示抵押信息，最终被贷款公司起诉，商铺面临二次查封。
第二类是民间隐性抵押多为个人间私下抵押，未办理登记却合法有效。
上海一套法拍房，买家过户后被私人债主找上门，出示原房主借条及抵押约定，虽未登记，但买家仍需配合法院厘清债务，耗时数月。
第三类是衍生欠费债务看似小额却易积少成多，一套800万法拍房，原房主拖欠物业费及滞纳金达120万，法院未公示，买家拍下后需自行承担，直接吞噬低价红利。
实操中需按流程核查，严守注意事项与合规边界，避免遗漏债务。
第一步查银行抵押持房源地址及法院调查令，到不动产登记中心调取产权档案，明确抵押次数、债权金额及优先级；
第二步查民间隐性抵押登录裁判文书网，检索房源相关借贷纠纷，同时实地走访邻里，核实是否有私下抵押传闻；
第三步查衍生欠费联系物业、水电部门，核查物业费、水电费等欠缴情况，同步向执行法官核实欠费诉讼记录。注意事项：拍卖公告标注“欠费由买受人自行核实”时，务必全面核查，不可侥幸；
优先选择法院明确“债务已结清”的房源。合规层面，对未公示的重大债务，可在竞拍前向法院提出异议；严禁伪造查档材料，核查过程中留存好所有书面凭证，避免后续纠纷无据可依。
综上，法拍房的核心风险的是隐性债务，“无抵押”多为认知误区。
查清银行抵押、民间隐性抵押、衍生欠费这3类债务，是参拍的前提。唯有提前尽调、摸清债务底细，坚守合规核查流程，才能真正享受法拍房的低价优势，避免陷入“房财两空”的困境。