2019年咬牙掏空六个钱包买下的房子，放到今天，在不少城市已经缩水了三分之一。这不是哪一家运气不好，几乎每座城市都在这轮调整里交了学费。
很多家庭这几年最深的体会就是：攒钱的速度，赶不上房价下跌的速度。房价跌，地方财政的“第二本账”也跟着缩。
2025年，全国国有土地使用权出让收入为41518亿元，比2021年8.7万亿元的高峰少了一半还多。今年的情况更难，前9月全国卖地收入（国有土地使用权收入）1.6087万亿元，按年减27.9%。
卖地收入从2022年开始已经连降四年，今年第五次下降基本没有悬念。这件事和每个普通人都有关系。
地方政府手里有四本账：一本是一般公共预算，主要靠税收；一本是政府性基金预算，九成以上来自卖地；一本是国有资本经营预算，还有一本是社会保险基金预算。。过去很多城市修路、建地铁、还城投债，主要靠第二本账。
地方自己的一般公共预算收入，大致只能覆盖一半左右的支出，剩下的靠中央转移支付。卖地收入一少，基建项目放缓，工程款回款变慢，城投公司只能借新还旧。
2024年底以来，国家推出一揽子化债方案，用增加地方债务限额的办法置换隐性债务，先把风险稳住。好的一面是新税源在长出来：1-8月,全国一般公共预算收入156633亿元,同比增长5.7%。
其中,全国税收收入129104亿元,同比增长6.6%。土地财政退潮，说明经济找钱的路子正在换。
说到楼市，很多人第一反应就是日本。人口确实让人发愁：2025年全国出生人口792万，出生率5.63‰；今年一季度结婚登记169.7万对，同比降了6.24%；60岁以上人口已占总人口的23%左右。
结婚少，生得少，老得快，买房的人自然越来越少。但同样是看日本，看哪一段差别很大。
拿1990年泡沫破裂那一段来比，我们并不像。那时日本的地价涨到疯狂的程度，1989年5月到1990年8月，日本央行连续五次加息，把利率从2.5%抬到6%，等于高速行驶中猛踩急刹车，之后又拖了十几年才把坏账处理干净。
我们是在高点之前就主动降杠杆，这几年一边保交房，一边处置出险房企。日本当年的城镇化率已接近八成，我们现在还不到七成，仍有大量人口要进城、要在城里安家。
所以更值得参考的，是日本2012年底之后那一段。安倍政府上台后推出宽松货币、财政刺激和结构性改革，2013年9月东京又拿下了奥运会举办权。
此后几年，东京、大阪、名古屋等核心都市圈房价稳步上行，地方小城基本没动，一些偏远地区的空置房甚至白送都没人要。这一轮上涨有三个特点：只涨核心城市，靠自住和租房需求撑起来，涨幅温和，没有出现全民炒房。
回头看现在，相似的地方越来越多。先看制度。
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。同一天出台的信贷新规，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。
高杠杆、高周转的老路走不通了，烂尾和交付风险对买房人来说也小了很多。再看真金白银的支持。
财政部、中国人民银行、金融监管总局9月29日联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。
贴息面向首套、120平方米以下、总价不超过150万元的房子，按照目前首套住房的商业性个人住房贷款利率水平，相当于优惠了利率的三分之一，对于一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。对刚需家庭来说，这是实实在在省下来的钱。
最有信号意义的还是价格。今年5月中旬公布的4月数据里，70城中新房环比上涨的只有14个城市。
到了9月，四大一线城市二手房价格环比全部上涨，其中上海环比涨幅居一线城市首位。这是自2023年7月以来，上海二手房价格时隔38个月首次实现同比正增长。
上海的价格不是凭空涨起来的，9月上海二手商品房成交2.4万套，环比增长3.3%，同比增长17.2%，已连续7个月同比正增长。先有成交量，后有价格，这和2013年前后东京率先启动的路径很像。
日本那一段的另一面，我们也在经历。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.5%和5.4%。
一线城市已经开始回升，二三线城市还在慢慢往下找底，这种分化恐怕会持续好几年。库存同样是硬约束，不少城市就算几年不盖新房，现有的房子也够卖很久。
再加上房价连跌多年，“买房就能致富”的观念已经被打破，信心恢复需要时间，靠一两项政策解决不了。按日本的节奏推一推，2027到2030年大概会是这样：一线城市核心区先稳住，并逐步从环比上涨转向同比上涨；强二线城市接着止跌；普通二线和三四线城市以磨底为主；人口流出、产业薄弱的地方，房价可能长期没有起色。
外资机构的判断也偏谨慎，有报道称标普：中国房价触底或还有2年（2028年第三季度）。真正的复苏可能还要三到五年，节奏是慢涨、分化，不会全面普涨。
想回到2016年至2021年那种人人买房都赚钱的状态，已经不可能了。那个时代和人口红利一样，过去了。
那现在能不能买？投资炒房依然不建议，刚需另当别论。
第一，钱还是不好赚，工作也不好找，家庭资产配置要以稳为主，别把全部身家押在“抄底”上。第二，即便在一线城市，很多房子的问题也不是跌多少，而是卖不卖得掉，一些二手房挂牌一年都无人问津。
没把握将来有人接手，就别急着替别人接盘。第三，房子正在从投资品变回耐用消费品。
对大多数家庭来说，买得起的那套房主要用来住，很难再指望它升值。小城市的房子更要谨慎，过去在本地流转的消费，如今很大一部分通过网购流向了大城市。
如果确实要买，选房比选城市更重要。同一座城市里，地铁站附近、配套成熟、物业靠谱的次新房，和远郊靠概念支撑的新区，未来几年的表现可能天差地别。
改善型家庭最好先把旧房卖掉、价格谈妥，再去看新房，别让置换卡在旧房上。回头看这几年，卖地收入连年下降，房价跌了好几年，人口开始负增长，地方财政吃紧，每一件单拿出来都让人心里发沉。
但换个角度看，这更像一个经济体的成人礼。过去二十年，我们靠卖地、靠涨价、靠全民加杠杆，以为房价、收入和孩子都会一直增长。
如今这几样都到了拐点，开发商倒下一批，中产家庭资产缩水，这些都是真实的痛。另一面是，房子不再绑架整个国家的创新和消费：地方政府被逼着培育真正的产业，企业靠产品而不是土地红利生存，老百姓的钱也开始流向更多地方。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话说了很多年，市场终于开始听进去了。日本用了二十多年才走出泡沫的阴影，我们的调整更快，但这个过程确实有点疼。对有真实居住需求的家庭来说，量力而行，在能力范围内选一套核心地段、住着舒服的房子，就是应对这轮周期最踏实的办法。