9月26日，上海愚园路532弄的百年老洋房第三次流拍落幕。这栋曾为《安家》《三十而已》取景地的"绝版孤品"，从1.5亿元起拍价降至8299万元，降价幅度近7千万，却依然在一天的竞价周期内无人出价，让市场唏嘘不已。

看似"绝版孤品"的标签与影视光环加持，为何仍无人问津？核心症结在于多重现实限制与市场环境的错位。首当其冲的是长期租约的束缚，该洋房租约延续至2029年，月租金仅67500元，按当前起拍价计算年回报率不足1%。根据"买卖不破租赁"原则，买家拍下后需继续履行租约，5年内无法实际使用房产，资金占用成本与收益严重失衡。

高额的参与门槛同样劝退潜在买家。1500万元的保证金将多数投资者挡在门外，而成交后需额外支付的0.5%-1%软件服务费与1%佣金，意味着买家需再承担百万元级成本。对于高端资产而言，这样的隐性成本进一步削弱了吸引力。

更关键的是上海老洋房市场的整体遇冷。近年上海实际利用外资同比下滑，依赖跨国公司高管租赁的老洋房需求萎缩，网红工作室也因收入下滑难以承担高租金。同时，新建风貌别墅与大平层豪宅分流了核心买家，这些新房既有低密度优势，又无老建筑的维护难题，更符合现代居住需求。而百年老洋房虽占地848.75平方米，但建筑面积仅346.66平方米，且存在结构改造限制，实用价值打折扣。

至于后续是否降价，拍卖公司透露当前价格已达业主底价，第四次拍卖与否全看业主意愿。若业主急需变现，可能不得不突破底价；若选择观望，则可能暂停拍卖。从市场趋势看，上海老洋房正从"稀缺藏品"回归资产本质，只有价格与实用价值匹配，才能打破流拍僵局。

这栋老洋房的流拍，正是高端房产市场价值重构的缩影——稀缺性与文化光环需扎根于实际需求，否则再响亮的名头也难掩市场的理性选择。