商品房消费者维权迎来重大利好，家庭改善型住房获得优先保护

近日，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），对商品房消费者权益保护进行了细化规定，大幅拓宽了保护范围，将家庭改善型住房纳入可排除强制执行的范围，这一变化将于2025年7月24日起正式实施。

这一新规突破了长期以来“唯一住房”标准的限制，意味着为子女教育、就业等刚性需求而购买的第二套住房也可能获得优先保护，引起了房地产行业、法律界和消费者的广泛关注。

1 商品房消费者权益保护的司法演进

在《解释》出台前，司法实践中对于商品房消费者权利的保护主要局限于“唯一住房”。当房地产开发企业因债务纠纷导致房屋被查封执行时，只有证明案涉商品房是购房者的唯一住房，才能排除强制执行。

这种局限性与商品房交易的现实情况明显脱节。随着社会经济发展和人民生活水平提高，因教育、就业、提升生活品质等需求购买第二套甚至第三套住房的情况日益普遍。

《解释》的重大突破：将保护范围从“保护居住需要”拓宽为“保护居住生活需要”，明确了“家庭居住生活需要”包括但不限于“唯一住房”，因教育、就业、提升生活品质等刚性需求而购买的第二套房甚至第三套房也可能被归入“满足家庭居住生活需要”的范畴。

2 新规下可排除强制执行的条件解析

根据《解释》，商品房消费者请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，必须同时满足三项条件：

◎一是查封前已签订合法有效的书面买卖合同。这就要求购房者在房屋被查封前必须与开发商签订合法有效的书面买卖合同，且合同目的应当是满足家庭居住生活需要。

二是支付价款符合约定。消费者在查封前已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行。

三是所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。这是《解释》的核心变化，不再限定为唯一住房，而是扩大到合理的家庭居住生活需要。

最高法同步发布的典型案例中，韩某平、王某为孩子入学而购买的非唯一住房被定性为改善型住房，属于刚性住房需求，最终排除了对涉案房屋的强制执行。这一案例为《解释》的实施提供了具体参照。

3 实务中的疑点难点与维权方案3.1 “隐形抵押”风险及破解

在商品房交易中，购房者常常面临“隐形抵押”的风险——即在购房前房屋已被抵押，但这一关键信息被刻意隐瞒。

典型案例：2024年9月，原告李某甲与被告李某乙夫妇签订《房屋买卖合同》，以41万元购得某小区一处房产。合同明确约定，被告方应保证房屋权属清晰、无抵押等权利瑕疵。原告依约支付全部购房款后，投入20万元进行装修，却发现房屋早在交易前三个月已被开发商抵押给某典当行。

维权方案：购房者在购房前应通过不动产登记中心查询房屋的抵押、查封等权利限制情况；在合同中明确约定卖方需披露房屋权利瑕疵，并设定高额违约金条款；一旦发现权利瑕疵，及时提起诉讼并申请财产保全，避免房屋被处置。

3.2 预售合同解除权行使期限的弹性化

长期以来，解除权行使期限的认定是实务中的难点。根据《民法典》第五百六十四条规定，解除权行使期限一般为一年，但这一期限在实务中正呈现弹性化趋势。

裁判新趋势：最高人民法院在指导案例中明确，解除权行使期限应当综合考虑合同性质、履行情况、当事人行为等因素。对于开发商存在恶意拖延、隐瞒等情形的，买受人解除权行使期限可适当延长。

这一裁判观点体现民法公平原则与诚实信用原则在商事审判中的灵活运用，也是对格式条款接受方（消费者）权益的适度倾斜保护。

3.3 限购政策下的情势变更适用

当购房者在签订买卖合同后遭遇新的限购政策，导致无法办理过户手续，责任如何承担？

司法观点：法院认为，限购政策属于不可归责于双方当事人的政府行为，构成情势变更。合同可以解除，但开发商应当返还定金及已付购房款，买受人无需承担违约责任。

这一裁判要旨明确了政策调整不属于商业风险，而是超出当事人预见范围的外部环境变化，符合《民法典》第五百三十三条关于情势变更的规定。

4 房地产公司常见抗辩及应对策略

面对购房者的权利主张，房地产公司通常会提出多种抗辩事由，了解这些常见抗辩并预先制定应对策略至关重要。

合同相对性抗辩：在商品房连环买卖中，开发商往往主张合同相对性，认为次买受人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记，不能直接向开发商主张。

应对策略：虽然《解释》未直接规定次买受人可突破合同相对性，但可通过代位权制度或事实合同关系理论，证明开发商与买受人之间存在直接的法律关系。

抵押权优先抗辩：开发商或金融机构常主张抵押权设立在先，应当优先受偿。

应对策略：引用《解释》规定，符合特定条件的商品房消费者权利可对抗抵押权。同时可主张抵押权人未尽到必要注意义务，未核查房屋实际出售情况。

非消费者身份抗辩：开发商可能主张购房者不是为“满足家庭居住生活需要”而购房，而是投资性质。

应对策略：准备证据证明购房系为子女教育、家庭改善等刚性需求，如学区房、就近养老房等，参考最高法典型案例中关于改善型住房的认定标准。

5 法律实务建议与前瞻展望5.1 购房者维权路径优化

及时办理预告登记：房屋备案登记与预告登记在法律效力上存在根本差异。预告登记使买受人的债权添附了预期物权，可以对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行。购房者应尽可能在签订合同后及时办理预告登记。

充分利用执行异议之诉：《解释》拓宽了执行异议之诉的适用范围，购房者在房屋被查封后应积极提出执行异议，异议被驳回后及时提起执行异议之诉，维护自身权益。

警惕格式条款陷阱：房地产企业常利用格式条款不合理地减轻自身责任或加重消费者责任。购房者应对合同中的免责条款、违约金条款保持警惕，对不合理条款及时提出异议。

5.2 司法实践发展趋势

从形式正义到实质公平：2025年上半年最高人民法院通过指导案例，展现了房地产纠纷审判更加注重根据具体情况适用公平原则和诚实信用原则，避免形式正义导致实质不公。

平衡意思自治与司法干预：司法实践在尊重商业判断和合同自由的同时，对格式条款、弱势群体保护等情形予以适当干预，体现司法能动性。

类型化案件裁判规则构建：针对商品房买卖、建设工程、房屋租赁、房地产金融等不同类型纠纷，建立更加精细化的裁判规则体系。

5.3 未来展望

随着《解释》的实施，商品房消费者权益保护将进入新阶段。未来司法实践可能会进一步明确“满足家庭居住生活需要”的具体标准和认定条件，细化不同情形下消费者权利与抵押权、建设工程优先受偿权的顺位关系。

同时，随着房地产市场的持续调整，新型纠纷不断涌现，包括长租公寓、以房抵债、房地产信托等领域的法律争议也将得到司法关注，推动相关裁判规则的完善与发展。

对于购房者而言，了解最新司法动态，增强权利意识，才能在商品房交易中有效维护自身权益；对于律师而言，准确把握司法政策变化，精准预判案件走向，才能为客户提供高质量法律服务；对于房地产企业而言，规范经营行为，尊重消费者权益，才能避免法律风险，实现可持续发展。

《解释》的颁布实施，不仅彰显了司法对民生权益的保护力度，也为构建稳定的商品房交易秩序、促进房地产市场健康发展提供了有力司法保障。