摘要： 2026年1月，当“止跌回稳”成为政治任务，当“收购存量”写入最高党刊。中国房地产将迎来怎样的历史性转折？本文深度拆解《求是》最新重磅文章背后的战略逻辑、博弈与生存法则。这是一份关乎未来十年的资产命运备忘录。

前言：风向标的再一次转动

2026年1月2日，中共中央机关刊《求是》杂志发表了一篇题为《改善和稳定房地产市场预期》的特约评论员文章。

在中国独特的政治经济语境中，《求是》的声音绝非普通的媒体评论。它往往代表着最高决策层对当前局势的终极判断，以及对未来路径的战略定调。

在房地产市场经历了2023-2025年连续三年的深度调整、资产价格面临严峻考验、甚至出现局部“失速”风险的当下，这篇文章的每一个字，都值得市场参与者反复咀嚼。

它不再回避问题，坦诚承认了“价格较大幅度回落”对实体经济的冲击；它不再模棱两可，明确提出了“政策要一次性给足”的雷霆手段；它不再局限于行业修补，而是将房地产的稳定上升到了“国民经济平稳运行有力支撑”的战略高度。

这不仅是一篇评论，更是一份“作战动员令”。

今天，我就带大家剥开文字的外衣，结合宏观经济周期、全球货币博弈与历史周期的多维视角，带你读懂这背后的“救市底牌”与“生存逻辑”。

第一部分：承认“衰退”，确立“底线”

文章开篇直面惨淡的现实，用词之精准、态度之坦诚，在近年来的官方语境中极其罕见：

“近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化……导致房地产销售和价格出现较大幅度回落，对实体经济的需求端、资产负债表的资产端和金融机构的负债端产生了较大影响。”

1. 穿透“资产负债表衰退”的迷雾

这段话的核心在于，官方首次在如此高规格的文件中，系统性地承认了房地产下行不仅仅是“行业阵痛”，而是已经引发了全社会的连锁反应。

实体经济需求端：

承认了房价下跌导致装修、家电、建材等上下游产业链需求萎缩（这印证了此前家电暴跌19%、建材下滑17%的数据）。

资产负债表资产端：

这是一个极具分量的表述。房地产占中国家庭财富的70%，企业抵押物的大头也是房产。承认资产端受影响，就是承认了居民和企业财富缩水的事实。这是消费降级、投资萎缩的根源。

金融机构负债端：

直指银行体系的坏账风险。

这种坦诚，意味着顶层设计者已经不再将房地产问题视为简单的“调控对象”，而是视为需要紧急修复的“系统性风险点”。“加强预期管理”被提到了“特殊重要性”的高度，其潜台词是：必须切断“房价下跌-财富缩水-消费崩塌-经济失速”的恶性循环。

2. “止跌”是硬任务，更是政治底线

文中重申了“促进房地产市场止跌回稳”。请注意，在2026年的语境下，“止跌”不再是一个美好的愿景，而是一条政治底线。

过去我们讲“房住不炒”，是为了防止过热；现在讲“止跌回稳”，是为了防止过冷。这意味着，任何可能导致房价继续大幅下挫的收缩性政策都将被叫停，任何有助于稳住房价的工具（包括但不限于大幅降息、财政补贴、取消一切限制）都将被启用。

底线思维之下，必有雷霆手段。 国家不允许资产价格出现无底洞式的下跌，因为那是任何大国都无法承受的系统性金融风险。

第二部分：国家队进场——“收购”代替“去化”

面对库存高企、去化艰难的困局，文章给出了一个终极解决方案，这也是2026年房地产市场最大的变量：

“做好供给管理……鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途。”

这不仅仅是文字游戏，这是去库存逻辑的根本性逆转。

1. 购买力的历史性转移

过去二十年，中国房地产的去库存逻辑是建立在“居民加杠杆”基础上的。我们指望老百姓掏空“六个钱包”、背负三十年房贷来消化库存。但现在的现实是：居民杠杆率已近极限，收入预期不稳，购买力枯竭。

国家明白，靠老百姓已经接不住这个盘子了。未来的接盘主力，将由居民部门转变为政府部门（财政/国资）。这不仅是购买力的转移，更是信用主体的转移。

2. 中国版的“

这本质上是一次宏大的“不良资产置换”。由国家信用出面，发行特别国债或专项债，收购市场上的“死资产”（卖不出去的新房、烂尾楼），将其转化为具有民生属性的“保障房”。

对于房企：

这是一个“逃生门”。虽然收购价格肯定会打折（比如打6折或成本价收购），但能回笼救命的现金流，避免债务违约，避免破产清算。

对于市场：

国家队的持续买入，将形成一个事实上的“价格地板”。当市场上有一个无限子弹的买家在托底时，房价无底洞式的下跌预期将被彻底封杀。

对于民生：

快速筹集保障房，解决新市民、青年人的居住问题，实现“房住不炒”的另一面。

第三部分：告别“旧模式”，寻找“新物种”

文章深刻剖析了房地产危机的根源：“房地产企业的‘高负债、高杠杆、高周转’模式难以为继。” 并一针见血地指出：“传统房地产发展模式已经走到了尽头。”

1. 增量时代的终结

“城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效”。这句话宣告了“拿地-盖楼-卖楼”的简单粗暴赚钱时代彻底结束了。未来的房地产，不再是制造业（生产房子），而是服务业（运营房子）。

2. 谁能活下来？

文章指明了方向：“由‘类制造业’升级为‘产品—服务—运营’一体化。” 2026年之后，能活下来的房企只有两类“新物种”：

极致的产品主义者：

能造出符合文中提到的“绿色、智慧、舒适”的“好房子”标准的开发商。未来的改善型需求，只为真正的“好产品”买单。

优秀的资产运营者：

能通过长租公寓、商业运营、物业服务、社区养老产生持续现金流的企业。未来的估值逻辑，不再看你有多少土储，而看你有多少经营性现金流。

第四部分：政策逻辑——拒绝“添油战术”

这是整篇文章中最令人振奋，也最具备实操指导意义，甚至带有一种“自我革命”色彩的一句话：

“政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。”

1. 对过去三年救市的反思

回顾2023-2025年，我们的救市政策往往是“挤牙膏”式的。降一点息，松一点限购，发一点补贴。结果是，市场总在等待下一个更宽松的政策，形成了“买涨不买跌”和“等政策底”的观望情绪。这种“添油战术”，不仅消耗了政策的信誉，也错过了最佳的救市窗口。

2. 2026年的“饱和式救援”

《求是》的这句定调，意味着2026年我们将看到超预期的、一次性到位的政策组合拳。

利率层面：

既然日本加息打开了全球货币政策的窗口，2026年中国房贷利率可能会出现历史性的低点，甚至可能向经营贷利率看齐，以此来大幅降低居民的置业成本。

限制层面：

一线城市的核心区限购可能彻底松绑，豪宅税等交易环节税费可能降至零。

融资层面：

“白名单”将不再是摆设，融资协调机制将真正打通银行与房企之间的堵点。

国家要用这种“饱和式救援”，一举击穿市场的观望情绪，扭转悲观预期。

第五部分：需求侧的潜力——“人”是核心变量

在悲观者眼中，中国人口见顶，房地产已经没有需求了。但《求是》文章通过翔实的数据反驳了这一点，指出了“结构性潜力”。

1. 城镇化的“下半场”

文章提到：“2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%。” 这中间17个百分点的差距，就是“新市民”。这几亿人虽然在城市工作，但还没在城市安家。解决他们的住房问题，是未来最大的增量。这也呼应了“收购存量作保障房”的逻辑——让新市民有房住，让他们能留下来消费。

2. 改善需求的“品质红利”

文中提到：“城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40%。” 且有大量老旧小区进入“老龄化”阶段。

这意味着，虽然总量平衡了，但“好房子”依然稀缺。未来的市场将高度分化：老破小将无人问津（除非拆迁），而核心地段的高品质住宅、适老化住宅将成为新的追逐热点。这就是文中提到的“需求总体上从‘有没有’向‘好不好’转变”。

第六部分：信心重塑——知行合一的考验

文章最后强调了“加强信息和舆论引导”，要求“对不实信息进行及时管控”。但这只是手段，真正的信心重塑，必须建立在“实物量”的基础上。

1. 破心中之贼

老百姓为什么不敢买房？因为怕烂尾，怕跌价。这是心中的“贼”。要破这个贼，靠喊话是不够的，必须有“实物量”的支撑。

当老百姓看到烂尾楼真的复工交付了；

当大家看到国家队真的拿着真金白银把房子收走了；

当大家看到房价K线图真的在底部走平甚至微涨了；

信心自然会回来。 2026年，是考验政府“执行力”和“兑现力”的一年。

2. 也是最好的入场券

对于刚需和改善型购房者来说，《求是》的这篇文章就是一张“底牌”。当国家明确告诉你“止跌是底线”，并且准备“一次性给足政策”时，这往往意味着市场底就在脚下。

我们不敢说2026年是新一轮暴涨的起点，但它极有可能是核心资产价值回归的起点。在通缩预期下，持有核心城市的优质房产，依然是普通人对抗财富缩水的重要手段。

结语：在不确定中寻找确定性

《求是》的这篇特约评论员文章，站在2026年的开端，为中国房地产划定了一条清晰的红线，也指明了一条求生的窄门。

对于国家：

房地产不能倒，也倒不起。它关乎金融安全，关乎财政根基，关乎社会稳定。

对于企业：

转型是找死，不转型是等死，唯有“运营”能向死而生。

对于个人：

告别投机，回归居住。不要再赌博式买房，而要像挑选伴侣一样挑选那些具有长期陪伴价值的“好房子”。

宏观见稳，微观知冷。 但在寒冬中最冷的那几天，往往也是春天最接近的时候。

读懂这份文件，你就读懂了2026年中国经济最核心的博弈。当国家机器开始全力运转以托底资产价格时，不要轻易做空这个国家的国运，也不要轻易做空核心城市的未来。

资智通鉴

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