2025年11月11日，希腊四部门联合发布并正式生效了编号为B6014/2025的“商改住”专项法案，此次立法是对既往移民投资通道的一次重要补充与完善。

新政以明确规范、降低门槛、扩大适用面为核心。最直观的三大亮点包括：

必须提交“房产主要区域用途变更技术工程师报告”；

放宽建筑资质的适用范围；

取消商改住类房产的最低面积限制。

技术工程报告被提升为申请必备文件，要求对“变更真实性”与“依据合法性”两方面作出书面确认。一是确认该房产用途已完成实质性变更，而非停留在申报或计划阶段。二是必须标注支撑变更的具体官方许可文件（如正式建筑许可证、大资质、小型工程许可或原有许可证修订文件等），以保证全流程可查、可追溯。

与此同时，新规打破了过去仅限于“大资质”项目的局限，不论申请人或项目持有何种规模的施工许可，只要满足其他合规要求，均可作为希腊永居申请的合法依据。小户型、小规模改造项目也被正式纳入认可范畴，满足了更多投资者对成本与灵活性的诉求。

法案同时强调了审查时的证据链完整性，这意味着单一证明往往不足，需以多项文件相互印证，形成有力的合规材料包。

此轮立法的另一显著目的在于标准化文件与流程，明确律师、公证人乃至各审批环节主体的法律责任，从制度上降低信息不对称导致的合规风险。统一的文件清单与技术性核验机制将有效减少因材料格式或证明不足造成的反复补件和递交延误，审批链条趋于顺畅。

对于市场而言，商改住类资产的合规门槛和可操作性同时得到提升，之前存在的“名不副实”或“手续未完备”的投资隐忧将被法律要求逐步清除或修补。

更为重要的是，法案明确将“购地建房”“用途变更（商改住）”“文物保护类建筑修复”三类投资方式一并纳入可接受的移民投资路径。彻底丰富了可供选择的资产类型，使投资组合与策略更为多元，从而吸引更广泛的国际购房者与投资机构关注希腊市场。

长期来看，制度透明化将提升资本进入的质量，减少市场泡沫化的投机行为，促使开发与改造项目更多关注合规与长期运营价值，而非短期套利。

虽然新规释放了更多机会，但合规仍为底线。建议在签署购房与改造合同时，把支付节点、验收标准、产权过户与原许可解除（如适用）等关键条款以书面方式明确写入合同，并约定专业律师全程参与，确保每一步均有法律凭证。必要时可要求在合同中加入对技术工程报告出具时点与责任主体的具体约定。

同时，重视工程师报告中对于“变更真实性”的证明链条——不仅要有完工证明或竣工验收单，还应保留施工合同、付款凭证与行政许可的完整影印件，以便在移民审查时形成合规证据包。

对于历史建筑或受保护文物的修复项目，应在事前明确文化遗产主管部门的批复范围与限制，避免后续因修复方案与保护要求不一致而触发合规争议。

投资人还应组建由移民律师、本地建筑师、注册工程师与有经验的公证人组成的跨专业团队，前期进行详尽的尽职调查，评估项目的改造可行性、潜在成本以及长期保值能力。

税务与居住登记方面的合规工作亦不可忽视。及时与税务顾问沟通，明确投资后的税负、申报义务和居住登记流程，以免后期因手续不全影响身份或资产权益。

新规同时为2024年3月至2025年11月期间已提交的申请设立了过渡期安排，允许相关申请人自愿补充符合新规要求的材料以加速审批。对处在审理阶段的家庭与个人而言，这一过渡政策提供了弥补材料缺失、优化证据链条的窗口。及时补充技术工程师报告、补齐许可文件或完善律师公证材料，均有望缩短审批时间。

建议此类申请人第一时间核对自身材料与新规的对接点，优先补足“变更真实性”与“依据合法性”的佐证文件，同时在律师的协助下对合同文本进行必要的补充与修订，从而把握政策红利实现更快获批。

需要注意的是，过渡期并非无限期，申请人应以积极主动的态度在规定窗口内完成资料补充；同时，对于已经进入实质性变更但尚未完工的项目，应同步推进竣工验收与行政许可的后续办理，避免因手续滞后而在最后阶段影响审批结果。

对于长期关注希腊“购房移民”渠道的中国申请人而言，新规所带来的变化是显而易见且具有实操价值的。

审批流程的标准化将大幅减少因材料格式不标准或证明链条不完整而反复补件的风险，整体审理效率有望提升。商改住项目因合规性提升而成为更可控的投资选项，尤其适合偏好通过改造提升房产价值并兼顾居住使用的家庭与个人。

文物保护类房产的操作路径被清晰界定，也让有意参与历史建筑修复的投资者能够更放心地评估可行性与投资回报。对有紧迫身份需求的家庭而言，标准化流程与过渡期加速机制共同作用，意味着能在较短时间内完成身份规划、安排子女教育与调整资产配置。

实际操作层面，建议申请人在选房阶段即纳入法律与工程尽职调查要点，优先挑选已具备或能快速补齐必要许可与工程报告的标的，同时通过银行流水、税务文件等充分准备资金来源证明，避免在审查环节因来源不明或资金链断裂而遭遇阻碍。

在全球多国移民政策趋紧的背景下，希腊此番明确扩大可接受的投资形式并进一步规范“商改住”操作。既是对国际资本与人才的积极吸引，也是对本国房地产市场健康发展的制度性保障。

对于潜在申请人来说，机遇与风险并存：新规打开了更多路径，但也将把竞争与合规审查推向更高标准。把握这次政策红利的关键在于“快而稳”，若能在合规框架内敏捷行动，便能稳稳享受这轮希腊移民政策放宽所带来的红利与空间。