这两天，文人连续发了两篇文章，全面评论了中鸭子的半年报。核心观点是，尽管中鸭目前还存在这样那样的问题，但中鸭确实已经成为房地产行业中第一走出泥潭、基本面反转的上市公司。其半年报的主要数据，可圈可点 绝对不像黑研报们说的那么不堪，根本就没必要鸡蛋里面挑骨头，对其求全责备。如果对比公司2021年年报相关数据，中洲半年报的主要指标，已经全面超越了2021年房地产巅峰时刻的数据，这在房地产上市公司中，目前看绝无仅有。

观点发出后，得到了绝大多数兄弟姐妹们的认同。但肯定也有不认同的。其中居然就包括“豆包”。昨天，有兄弟询问“豆包”是否认为文人的观点是否有深度，“豆包”的回答是:“这篇有基础分析框架，但达不到深度客观的标准，属于偏向乐观的单边观点，有不少论证短板和主观估算的部分，可别直接全盘采信哦”。后面，文人就此与豆包进行了几个回合的对话。大家可以自己去昨天文章置顶的评论中看看整个对话的过程吧，很有意思。

客观地说，“豆包”作为人工智能，总结大数据时，虽采信了媒体黑研报中一些似是而非的东西，但总体与上还是要客观得多。“豆包”对中鸭业绩持续性的担忧，也不是没有道理。对话过程中，看“豆包”也有些求全责备，文人就干脆让“豆包”给文人粗选两个更好的房地产标的。结果，“豆包”真的选出了两个:民营房企中，“豆包”推出了滨江集团；国有房企中，“豆包”首推保利发展。

文人答曰:“谢谢。这两个我都非常关注，也仔细研究过。它们2020—2021年都还大规模高价拿地。目前赔钱赚吆喝的项目还不少，存货减值风险出清得还不充分，后面业绩下行的风险都还不小。相比起来，还是中洲足够安全。谢谢”。

结果，恰好昨晚滨江集团与保利发展就发布了半年报。没想到文人的担忧，一语成谶了:两家公司的中报业绩，同比都下降了不少。下面先看看两家公司的基本数据:

一、滨江集团半年报基本数据:

滨江集团，上半年实现营业收入321.11亿元，同比下降29.35%；归母净利润15.51亿元，同比下降16.30%；扣非净利润15.42亿元，同比下降15.99%；经营现金流净额为55.35亿元，同比增长161.7%。每股收益0.50元。截止昨天收盘，动态市盈率为9.39倍。

二、保利发展半年报基本数据:

保利发展上半年实现营业收入1028.6亿元，同比下降11.98%;归属于上市公司股东的净利润19.59亿元，同比下降40.84%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润18.68亿元，同比下降41.26%;基本每股收益0.17元。截止昨天收盘，保利发展的动态市盈利在16.07倍。

三、两个公司目前存在的主要问题。

对保利发展，文人以前研究不多，只是今年才开始跟踪。但对滨江集团，文人却是一直在跟踪的。包括去年的今日，滨江集团半年报出来后，文人就曾经专门以《繁华背后的隐忧》为题，系统评论过滨江的问题。最终的基本结论是:“单就半年报而论，滨江集团这份半年报，的确称得上靓丽，也足以支撑公司股价继续走出一段行情。但是，目前，已经基本上就是滨江集团的高光时刻。而其半年报暗含的上述隐忧，已经需要引起投资者的高度重视”。事实也确实如此，去年半年报后，滨江集团的业绩，真的就开始逐季走下坡路了。

注意，文人去年8月就敢提前做出这样的结论，真不是蒙的。这是文人基于自己的专业认识，依据公司报表，深入跟踪公司各项基本指标的结果。事实上，今年的半年报，不但滨江集团，连保利发展，也都同样存在不少明显的隐患。最主要的包括:

第一、两家公司的毛利率、净利率与净资产收益率均太低。

滨江集团上半年毛利率仅有11.96%，较上年同期下降0.28个百分点；净利率仅有7.48%，净资产收益率（加权）为5.03%。保利发展上半年毛利率仅有13.03%，同比下降0.47%；净利率只有3.04%，净资产收益率（加权）只有1%。相比2021年，两个企业相关指标均下降均非常严重，目前看，基本都进入了微利状态。

第二、目前两家公司的资产负债率看起来都不高，但两家公司都有相当多的小股东权益，内含的隐蔽负债风险，需要高度警惕。

分析房地产上市公司，最让文人担心的风险点，就是隐蔽负债。2019年，文人曾经根据房地产上市公司隐蔽负债的情况，发文警示国蓝光发展、阳光城、泰禾实业、中南建设等多家房企风险极高。结果，这些企业，现在基本上都从上市公司行列中消失了。而事实上，虽然表面上看，滨江集团与保利发展的净资产负债率都只有70%出头，但它们的小股东权益占比，也都不低。比如，滨江集团归属股东权益合计只有306.9亿，但其少数股东权益却高达225.7亿；保利发展也差不多，归属股东权益合计为1946亿，其少数股东权益也有1342亿。大量小股东权益的存在，会导致两个问题:一是扭曲、降低公司的实际资产负债率。因为在计算资产负债率时，总资产是包括少数股东权益的，但实际上这部分却不是归属于上市公司股东的资产。二是在某些上市公司中，少数股东权益中，可能存在大量的明股实债的嫌疑。一旦行业不景气，这就可能会大量吞噬股东的利润，导致公司增收不增利。

其三，半年报中，两家公司都没有进行大额减值。但它们的前几年的减值，都不充分，手中都还有大量高价地，今年还要担心年报减值。

房地产上市公司的大额减值，基本都发生在第四季度。半年报基本上很少有大规模进行减值的。但现在不减值，不等于年底不减值。事实上，去年，滨江集团就是在四季度出现了20多亿的资产减值，导致去年整个下半年，公司营收就基本就没啥利润。而保利发展，更是在去年四季度合计计提了资产减值与信用减值70亿，导致其去年下半年利润不仅没有增加，反而大幅抽抽了。如果它们今年年底再如去年一样再次出现大额减值计提（概率很大！），它们年底的预期市盈率，一定就还会继续增高。

以上，就是文人关于两家公司半年报的简要评论。注意，我并不是要唱衰两家公司，事实上，我也依然认为，在目前房地产赛道不景气的背景下，这两家公司，还是上市房企中相对比较优质的企业，所以，文人也非常注重关注它们的基本面变化。但是，作为投资者，我们自己看待问题，必须要客观公正，千万不能文过饰非、将问题自我合理化。包括情人眼里出西施的情结，也要尽量避免。否则，就是自己与自己的钱钱过不去。

最后，顺便一说，在近日发布的半年报中，业绩相对不错的房企还有新城控与港股中的中海发展。其中，新城控股上半年实现营收176.44亿元；实现归属净利润8.49亿元，同比下降5.15%；每股收益0.38元。中国海外发展（中海地产H股），上半年实现营收975.99亿，同比增长17.28%；实现归母净利润70.3亿元，同比下降18.24%；每股收益为0.64元。虽然净利润都有所下降，但在目前的房地产大环境下，它们都已经算是矮子中的高子了。

牛市下半场，钱不好赚。尤其房地产行业，整个赛道要走出严冬，尚需时日。非要继续投资房地产上市公司的兄弟姐妹们，在选股上一定要谨慎、谨慎、再谨慎！对比下来，中鸭的半年报业绩亮眼如斯，我们真的应该大念阿弥陀佛！

股市有风险，投资需谨慎。文人看法，友情分享。据此操作，责任自担。有所收获，别忘一赞。欢迎讨论，欢迎转发。