房产被查封后，债务人往往通过“以房抵债”协议主张排除执行，引发诸多法律争议。这类问题涉及债权人、债务人及案外人权益的平衡，核心在于抵债文书是否具备对抗强制执行的效力。对于此种行为，北京市中恒信律师事务所刘家炜律师根据《民事诉讼法》及相关司法解释规定，结合典型裁判案例，梳理了关键法律要点与适用规则，以帮助读者厘清疑惑。

以房抵债生效文书的基本法律属性

以房抵债生效文书通常指债务人与债权人达成的以房产抵偿债务的协议，经法院调解、仲裁裁决或公证债权文书等形式确认后，具有强制执行效力。其法律性质涉及物权变动与债权保障的交叉，需从定义、类型及生效条件多角度分析。

定义与法律特征

以房抵债生效文书是经法定程序确认的抵债协议，本质属于代物清偿，但需满足真实性、合法性及不损害他人权益等要件。根据《民法典》第401条，流押条款无效，因此抵债协议需避免涉嫌规避禁止流押规则。

主要类型与形式要求

常见类型包括法院调解书、仲裁裁决书及公证债权文书，其中法院调解书因具备既判力与执行力，在实践中优先被认可。形式层面，协议需书面订立，且内容明确标的物、债务金额及抵偿方式。

生效与对抗要件

生效需协议依法成立并经有权机关确认；对抗第三人则依赖登记公示，根据《民法典》第209条，不动产物权变动未经登记不发生效力，故抵债文书仅具债权效力，未登记时难以直接对抗查封。

房产查封下以房抵债的执行排除争议

房产查封是法院为保障债权实现的保全措施，其效力优先于一般债权。以房抵债文书能否排除执行，取决于查封时间、抵债协议成立节点及权利公示状态，核心裁判规则强调利益衡平与公示公信原则。

查封的法律效力与优先性

查封一经作出，即产生限制处分的效力，根据《民事诉讼法》第242条，被查封财产不得随意转让或抵押。查封债权享有优先受偿地位，抵债协议若在查封后成立，原则上不能排除执行。

排除执行的判断标准

法院主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，需同时满足：查封前协议已生效、价款支付或债务抵偿、实际占有房产且非因自身原因未登记。例如，抵债协议在查封前签订并实际履行，可能阻却执行。

典型裁判规则与例外情形

司法实践倾向保护查封债权，但例外包括抵债文书早于查封且完成交付，或案外人提起执行异议之诉胜诉。裁判中，若抵债涉嫌虚假诉讼，法院将严格审查协议真实性，以防逃废债务。

综上所述，房产查封后“以房抵债”生效文书排除执行的可能性较低，除非协议早于查封、已完成公示登记或实际交付。当事人应注重协议及时登记与履行，以避免执行风险。法律实务中，建议咨询专业律师，结合个案证据与最新司法解释维护权益。