前言
在广东一个村子里，有位大叔住在一栋老宅里整整二十年。没想到，因为村里要拆迁，前房主的前妻突然把他告上法院，说房子有她的份。更麻烦的是，政府居然把当年办证的关键档案给弄丢了！
一审、二审，大叔都输了，就因为没有那份“找不到”的档案。直到最后，档案奇迹般重现，最高人民法院出手，才保住了他的家。
这个故事告诉我们：证据太重要，法律是底线，而老百姓手里的三样“护身符”，权属证明、居住事实和程序材料，关键时刻真能救一个家。
一、老宅风雨
广东阳春市，石崇村。夏日的午后，蝉鸣聒噪，阳光透过繁密的榕树叶，在斑驳的泥砖墙上投下细碎的光影。这栋一层的瓦房位于广东阳春市石崇村村尾，具体坐落为石崇村X组X号（四至：东至XXX、南至XXX、西至XXX、北至XXX），便是这场长达二十年纠纷的焦点。它静静地立在村尾，墙皮有些剥落，但屋前屋后收拾得干净利落，显露出住家者的用心。
张三正坐在门廊下的竹椅上，摇着蒲扇，眼神却时不时飘向村口的方向。他的儿子张强刚从城里回来，脸色不太好看。“爸，柳姨他们又去法院了。前阵子村里传要拆迁，他们先是找村委会闹，说这房子有她的份，被村委会驳回后，又去镇里信访，现在干脆直接告到法院了。”张强的声音带着压抑的怒气。
张三叹了口气，皱纹深刻的脸上写满了无奈与疲惫。“该来的，总会来。这房子，我住了二十多年，村里谁不知道？”他边说边从屋里取出一个铁盒，打开后拿出一本红彤彤的证书－－正是2010年阳春市政府颁发的《集体土地使用证》，证书封面有些磨损，但内页的字迹和公章依然清晰。
他的目光投向屋内，那里有他1996年亲手砌起来的厨房，有2001年台风后重新修葺的房顶。这里的一砖一瓦，都浸透了他的汗水和生活印记。
时光倒回至更早。这栋房子，原是村里张传和柳如烟夫妇在20世纪80年代所建的，曾是村里令人羡慕的“小康之家”。然而，婚姻的裂痕难以弥合。
1991年，经法院调解，张传与柳如烟离婚，白纸黑字约定，这栋房屋归张传所有。柳如烟则带着年幼的儿子张承、张庆离开了石崇村，开始了新的生活。
同年，张三因自家老屋倒塌无处安身，生活陷入困境。他通过村里长辈牵线，联系上在外地打工的张传。两人见面后，张三说明来意，希望暂借空房过渡。张传考虑到自己常年在外，房屋闲置也是浪费，加之念及亲戚情分，便主动提出将房屋及宅基地使用权无偿赠与张三，并亲笔写下赠与说明，写明“因张三家庭困难，自愿将房屋及宅基地使用权赠予张三，由其长期居住使用，日后绝不反悔”。张三感激不已，随后着手清理原宅废墟、简单修缮房屋，于1993年正式搬入居住。此后二十多年，张三一直在此生活，并多次自费维修、扩建；张传则长期在外，从未提出收回或异议。
2010年，农村土地确权工作逐步推进。张三觉得，是时候给这个遮风避雨多年的“家”一个正式的名分了。他翻出当年张传写的赠与说明，又找了村委会开具证明，证实自己二十年来一直在此居住且房屋归自己所有，还请了几位老邻居签字作证，备齐了所有材料后，向阳春市国土资源局提出了宅基地使用权登记的申请。经村委会初审、阳春市XX镇国土资源所（以下简称“镇国土所”）地籍调查及权属审核后，阳春市国土资源局于2010年X月在石崇村委会宣传栏进行公示，公示内容包括申请人姓名、土地坐落、权属来源、宗地界址等，公示期限为30日。公示期间未收到任何单位或个人提出异议，公示期满后，最终，阳春市政府于2010年X月向张三颁发了《集体土地使用证》。张三当场接过证书，小心翼翼地放进铁盒收好，此后这几年，他一直将证书妥善保管在家中，从未遗失。拿着那张红彤彤的证书，张三心里踏实了许多。
然而，平静在2016年被打破。这年年初，石崇村被纳入城镇更新拆迁范围，老宅能拿到不少拆迁款和安置房。已经多年未联系的柳如烟，突然带着两个已成年的儿子张承、张庆回到村里，以张承、张庆为共同原告，自己作为原告之一，先是找到张三要求分割房屋，被张三拒绝后，于2016年X月一纸诉状将阳春市政府告上了阳江市中级人民法院，要求撤销颁发给张三的这张土地证。
理由是：该房屋系她与张传婚姻存续期间共建，属于夫妻共同财产，张传一人无权处分，政府颁证程序违法，侵犯了她的合法权益。
根据《行政诉讼法》规定，行政诉讼中，若被诉行政行为涉及第三人合法权益，法院应当通知第三人参加诉讼。因张三直接持有被诉土地证，与案件结果有重大利害关系，故阳江市中级人民法院依法追加张三为第三人参加诉讼。
一场关于老宅归属的行政诉讼，就此拉开序幕，而更令人意想不到的是，一场关于“证据”的迷局，也随之浮出水面。
二、一审交锋－－“找不到”的档案
阳江市中级人民法院的审判庭内，气氛肃穆。柳如烟的代理律师，北京某某律师事务所的王开明律师，言辞犀利：“审判长，各位陪审员，被告阳春市政府在2010年向第三人张三颁发《集体土地使用证》，严重违反法定程序。
根据2008年2月1日起施行的《土地登记办法》（该办法已于2019年被《不动产登记暂行条例实施细则》整合替代，本案2010年登记行为适用当时有效的《土地登记办法》），土地登记前必须进行公告，且需对土地权属来源证明进行严格审核。我方有理由怀疑，被告并未履行上述职责，涉案土地登记档案极不完整，程序存有重大瑕疵。”
他顿了顿，看向被告席：“尤其令人费解的是，在法定的举证期限内，被告方竟未能提交最核心的地籍调查档案、原始登记申请表等关键证据。这不得不让人质疑，当初的登记行为是否真的做到了事实清楚、程序合法？”
轮到被告阳春市政府一方发言。代理律师叶若宁，一位看起来沉稳干练的男律师，来自北京某某律师事务所，此刻面色有些凝重。他站起身：“审判长，关于土地登记档案……由于机构调整、档案室搬迁等历史原因，部分早年档案的查找确实存在困难。但我们有当时村委会、镇政府出具的证明，证实当时进行了公示且权属无争议。我们认为，这些辅助证据足以证明颁证行为的合法性。”
“困难？”王开明律师当即反驳，“《土地登记办法》明确规定，国土资源行政主管部门负责管理土地登记形成的文件资料。一句‘查找困难’，就能免除其法定保管责任吗？如果所有行政机关都以‘管理困难’为由逾期举证甚至不举证，那行政诉讼里‘政府必须自己证明做法合法’的规矩岂非形同虚设？”
叶若宁律师试图解释：“我们并非故意不提交，而是确实一时无法定位……”
审判长打断了争论，重点询问道：“被告代理人，请明确回答，涉案土地登记的原始地籍档案，究竟是否存在？能否在合理期限内找到并提交法庭？”
叶若宁律师沉吟片刻，最终无奈地回答：“……目前无法保证。我们需要时间进一步核查。”
庭审中，张三当庭出示了自己手中的《集体土地使用证》，激动地说：“这证是政府亲手发给我的，我一直好好收着，怎么能说颁证不合法？”但柳如烟的律师当即提出，证书本身不能证明颁证程序合法，关键要看政府当年的登记档案。
庭审走向已然明朗。合议庭经过评议认为，阳春市政府作为被告，未能就其作出的行政行为的合法性提供充分证据，特别是缺失了核心的原始登记资料。地籍调查档案、原始登记申请表等核心材料是证明土地权属来源是否清晰、登记程序是否合规的直接依据。阳春市政府作为颁证机关，若无法提供上述材料，则无法证明其在颁证前已完成法定的权属审核、地籍调查等核心程序，根据行政诉讼‘政府需自证合法’的原则，以及‘政府无正当理由不提供证据视为没有证据’的规定，应承担举证不能的不利后果。
尽管张三持有土地证且长期居住，但因行政诉讼核心是审查行政行为合法性，而非直接确认民事权属，在政府无法提供关键程序证据的情况下，法院无法认定颁证程序合法，故一审判决：撤销阳春市政府颁发给张三的《集体土地使用证》。
宣判那一刻，张三坐在第三人席上，紧紧攥着手里的《集体土地使用证》，证书的边角被捏得发皱，只觉得一阵眩晕。他喃喃道：“证还在我手里，住了二十多年，村里镇上都认的，怎么到法院，就因为这‘找不到’的档案，就说不算数了？”身旁的儿子张强，赶紧扶住父亲，眼里满是愤懑和不平。
三、二审波澜－－维持原判的遗憾
一审败诉后，阳春市政府和张三均提起了上诉。张三始终将《集体土地使用证》带在身边，逢人便拿出证书诉说委屈。张强不甘心就这么输掉官司，开始四处打听靠谱的行政诉讼律师。经朋友介绍，他找到了北京某某律师事务所的袁诗芳律师。
第一次见面时，袁律师依据律师执业规范，未对案件结果作出任何承诺，而是仔细听张强从头到尾讲了事情的来龙去脉，张强特意带上了《集体土地使用证》、1991年张传的赠与说明等材料，逐一展示给袁律师，包括二十多年的居住经历、2010年办证的过程，以及一审时政府档案丢失的情况。
听完后，袁律师当即指出了几个关键问题，这背后藏着清晰的抗辩思路：
首先，打“主体资格”这张牌，这是釜底抽薪的办法－－柳如烟1991年离婚时已经白纸黑字放弃了房屋所有权，现在这个颁证行为跟她没有直接利害关系，她压根没资格告；
其次，构建“事实占有”的证据链，你父亲住了二十多年，还有修缮房屋的记录，村委会和邻居都能作证，这是实实在在的权利基础；
最后，政府丢档案是他们的错，不能让老百姓买单，现有的公示证明、审批意见这些材料，再加上张三手里的证书，其实能串起完整的证据链。
这番精准的分析让张强眼前一亮，他赶紧回家和父亲张三商量，父子俩都觉得袁律师抓点准、思路清，值得信任，最终决定委托袁诗芳律师代理上诉案件。
在广东省高级人民法院的二审法庭上，袁诗芳律师据理力争，再次当庭提交了张三持有的《集体土地使用证》，强调：“这份证书是行政机关作出行政行为的直接载体，虽然不能单独证明程序合法，但结合张三二十多年的居住事实、赠与说明等证据，足以佐证颁证行为的合理性。而政府无法提供档案，是自身管理疏漏导致，不应归责于张三。”
“审判长，合议庭：
首先，必须明确，上诉人张三对涉案房屋拥有合法权利的事实基础是坚实的。他自1993年入住，持续占有、使用至今已超过二十年，期间多次投入资金进行修缮、扩建，村委会、邻里均予认可。这是不争的事实。”
“其次，关于原告主体资格。一审原告柳如烟，早在1991年就已通过离婚协议自愿放弃了涉案房屋的所有权，所谓‘利害关系’，就是行政行为得真能影响到某人的权利义务，而颁证行为根本碰不到柳如烟的利益，她不具备提起本案诉讼的资格。一审法院对此未予审查，属于重大错误。”
“最后，关于证据问题。我方理解法院对程序合法性的严格要求。但请法庭注意，被告阳春市政府并非恶意不提交证据，而是存在客观的管理疏漏。并且，现有的一系列间接证据，如公示证明、审批意见等，再加上张三持有的合法证书，已经能够形成完整的证据链，证明当年登记行为的合法性。恳请法庭综合全案事实，依法改判。”
叶若宁律师也代表阳春市政府补充道：“我方承认在档案管理上存在不足，并对此表示歉意。但当初的登记行为是审慎、合法的，张三手中的证书也是依法颁发的。我们正在全力查找原始档案。”
然而，柳如烟的律师王开明坚持认为：“被告逾期举证且无正当理由，依法就应视为没有证据。证书本身不能弥补程序缺陷，行政机关的管理混乱，不能成为其逃避司法审查的借口。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”
二审合议庭经过审理，虽然对柳如烟的原告资格问题存有疑虑，但核心争议点仍集中在被诉行政行为的证据基础上。法院认为，阳春市政府未能在一审、二审的举证期限内提供核心的地籍档案等证据，其所谓的“管理困难”难以构成“正当理由”，因此依法仍应承担举证不能的后果。对于袁律师提出的“事实基础坚实”的观点，合议庭认为，在行政诉讼中，法院审查的核心是行政行为的合法性，而非直接确认民事权属。在行政行为程序合法性存疑且缺乏关键证据支持的情况下，难以维持该行为的效力。
2017年11月，二审法院作出判决：驳回上诉，维持原判。
“怎么还是输了！”张强拿着判决书，手都在抖，张三则默默收起《集体土地使用证》，放进贴身的衣袋里，眼神黯淡。“我们有证，有赠与说明，有居住二十年的证明，还有村委会的材料，这些难道都不算数吗？
明明是政府把档案弄丢了，凭什么要让我们承担这个后果？这房子要是真被抢走，拆迁款和安置房没了不说，我们住哪儿啊？”张三仿佛一下子老了许多，他默默地把那张被判决撤销的土地证锁进抽屉深处，背影佝偻。袁诗芳律师安慰他们：“法律程序还没有穷尽，我们还有申请再审的机会。关键是，必须找到那份‘失踪’的档案！只要档案能找到，你手里的证书就能恢复效力。”
四、绝处逢生－－档案重现与最高法再审
希望出现在2018年初。一审、二审接连败诉后，张三父子始终没放弃，张三每天都要拿出《集体土地使用证》摩挲几遍，心里憋着一股劲。张强一边陪着父亲去市里信访部门反映情况，恳请他们督促国土部门查找档案，一边自己也经常跑到市国土资源局，软磨硬泡地要求帮忙找找当年的登记材料，每次都带着张三的《集体土地使用证》作为凭证。
张三父子在信访及多次沟通中，反复要求阳春市国土资源局履行档案保管与查找的法定职责。阳春市国土资源局虽组织人员初步查找未果，但在信访部门督促下，启动档案专项排查工作。
阳春市国土资源局组织专人对历史档案进行系统梳理，通过档案管理系统检索和实地核查，重点排查了旧办公楼、临时库房等可能存放未录入档案的场所。
在排查过程中，工作人员根据档案管理记录和交接清单，逐步缩小范围，最终在旧办公楼地下室档案室的一批未编号箱体中，找到了标注为“2010年第二批宅基地登记”的档案箱。
经现场清点，涉案土地的完整登记档案包括《土地登记申请表》、《地籍调查表》（记载土地位置、面积、权属等核心信息，是土地登记的基础文件）、《土地登记审批表》等所有关键原始文件，其中《地籍调查表》中还包含四邻指界签字（即相邻土地权利人确认涉案土地边界，是避免权属争议的重要程序），这些文件保存状态良好，内容完整清晰。
“找到了！爸，找到了！咱们的证有救了！”张强激动地打电话给张三，张三立刻从家里赶来，颤抖着双手翻看档案，又掏出贴身存放的《集体土地使用证》，一一比对档案中的信息，泪水在眼眶里打转：“二十多年了，总算能证明这证是合法的了！”
袁诗芳律师得知消息后，要求张强将全套档案材料扫描或高清拍照，通过电子邮件及微信发送。她在线仔细核对了档案内容，确认所有关键材料齐全，包括权属来源审核、四邻指界签字、公示照片记录等，均能证明2010年颁证行为合法，与张三持有的证书一致。随后，袁律师代表张三，以“发现新的关键证据”为由，向中华人民共和国最高人民法院申请再审。这里说的“新证据”，就是那种在一、二审时确实找不到，或者找到了但因为客观原因没法提交的关键材料，本案里的档案就是因为政府保管疏漏才没在之前提交，完全符合要求。同时，阳春市政府也基于这份新找到的档案，单独向最高法提交了再审申请。
最高人民法院经审查，认为本案涉及重大权益及程序正义，符合再审条件，于2018年7月予以立案，并决定由第一巡回法庭提审。
2018年12月24日，最高人民法院第一巡回法庭第二法庭，庄严肃穆。再审庭审正在进行。
袁诗芳律师当庭出示了那份失而复得的完整档案和张三持有的《集体土地使用证》：“审判长、各位审判员，这份新证据充分证明，阳春市政府2010年为张三颁发土地证的行为，事实清楚，程序完备。申请书、权属来源说明、地籍调查记录（包括四邻指界签字）、村委会、镇国土所、镇政府的审核意见，乃至在石崇村委会宣传栏进行张贴的公示照片记录，一应俱全！与张三手中的证书内容完全对应，完全符合当时对登记材料的要求。这足以推翻一、二审基于证据缺失所作出的错误认定。”
她进一步强调：“尤其值得注意的是，地籍调查表中清晰记载，当时征求了包括涉案房屋原共有人柳如烟（虽已离婚）等相关权利人的意见，均未提出异议。这进一步印证了登记行为的审慎性与合法性，也说明张三持有的证书来源合法、程序正当。”
柳如烟的律师王开明则强烈质疑这些证据的时效性和真实性：“对方在长达一二审的诉讼期间均未能提交这些证据，为何在再审阶段突然出现？这不符合常理，不能排除事后补正甚至伪造的可能，恳请法庭不予采信。”
审判长敏锐地将焦点引向了行政机关的责任：“被告阳春市政府，请解释一下，为何如此重要的原始登记档案，在一、二审程序中‘找不到’，现在却又被当事人通过非正式途径找到了？这暴露出你们在档案管理上存在怎样的问题？”
阳春市政府的代理律师叶若宁面露尴尬：“审判长，我们深刻检讨……这确实暴露了当时国土资源局在档案管理环节存在严重疏漏，内部交接、归档流程不规范，导致部分历史档案检索困难。但我们绝对没有隐匿或销毁证据的主观故意。这次能找到，也是我们持续努力查找的结果……我们对此给法庭审理带来的困扰深表歉意。”
法庭调查和辩论环节异常激烈，围绕新证据的效力、原告主体资格、程序合法性等焦点问题展开了多轮交锋。
五、一锤定音－－最高法的衡平与警示
经过严谨的审理，最高人民法院作出了终审判决。
合议庭认为：
关于新证据：张三及阳春市政府在再审中提交的原始登记档案，内容真实、合法，能够反映2010年土地登记的全过程，与张三持有的《集体土地使用证》相互印证，属于足以推翻原判决的新证据，应予采信。这些证据证明，案涉土地登记行为符合相关规定，事实清楚，程序合法。
关于原告资格：柳如烟在1991年离婚时已通过合法协议处分了涉案房屋权益，其与被诉颁证行为缺乏法律上的利害关系，不具备原告主体资格。一、二审法院对此认定错误。
关于行政行为合法性：基于新证据，阳春市政府颁发土地证的行为合法，应予维持。一、二审判决以主要证据不足为由予以撤销，认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。
因此，判决：撤销一、二审判决，驳回柳如烟、张承、张庆的起诉。
但判决书并未就此结束。判决用了相当长的篇幅，对阳春市政府及其国土资源局的行为进行了严厉的“指正”，这段论述堪称判决书的精华：
“本院必须严正指出，土地登记资料包括土地登记结果和原始登记资料，是保证土地交易安全、保护土地权利人合法权益的重要依据。《土地登记办法》、《不动产登记暂行条例》等均明确规定国土资源行政主管部门、不动产登记机构负有妥善保管并提供查询的法定职责。本案中，阳春市国土资源局未依照规定妥善保管并及时归档涉案土地登记资料，直接导致阳春市政府在一、二审程序中无法履行举证责任，严重妨碍了人民法院审理案件，损害了司法权威和当事人合法权益。阳春市政府对此问题未能及时纠正，消极应对诉讼，其行为已违反诚信诉讼原则。依据相关规定，诉讼参与人伪造、隐藏、毁灭证据或者提供虚假证明材料，妨碍人民法院审理案件的，人民法院可以根据情节轻重对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。阳春市国土资源局的行为已接近此种性质。”
“鉴于在再审阶段，相关证据最终得以发现，阳春市政府亦采取了一定补救措施，张三的合法权益最终得以通过本案再审程序获得保护，故本院本次暂不对相关责任人员采取处罚措施，但仍对此种不规范行为予以严肃指正。阳春市人民政府及阳春市国土资源局必须深刻反思，对此事件进行彻底调查，对存在故意或重大过失的责任人员依法依规作出处理，并立即开展档案管理专项整改，建立健全长效机制，坚决杜绝此类事件再次发生。”
这段论述，既体现了法律的原则性，又展现了司法智慧中的衡平与宽容，更对行政机关依法行政、诚信诉讼敲响了警钟。
六、案后余思－－袁律师的解读与启示
案结事了后，袁诗芳律师在她的办公室，与助手复盘这起案件时，感慨良多。
“这个案子，表面上赢在‘新证据’，但实质上，是最高法在个案公正与程序正义、司法权威与行政效能之间，做了一个非常精彩的平衡。”她端起茶杯，继续说道：
“首先，它再次强调了行政诉讼的‘举证责任倒置’原则。简单说就是‘政府得证明自己做法合法’，和民事官司‘谁主张谁举证’不一样，行政机关拿不出证据就要承担败诉的风险。这是套在行政机关身上的‘紧箍咒’，逼着他们依法办事。”
“其次，它凸显了‘诚信诉讼’的底线要求。行政机关不仅是管理者，在法庭上也是平等的诉讼参与人。隐匿、毁灭证据，或者像本案中这样因重大过失导致证据‘失踪’，都是对司法秩序的严重挑战。据最高法2023年行政诉讼司法统计，因行政机关证据保管不善导致败诉的案件占比达12％，典型如（2022）京行再XX号案中，某区住建局因拆迁档案丢失被判决败诉。最高法虽然本次未予处罚，但警告意味极其强烈，相当于‘悬起了一把剑’。”
“第三，它揭示了法院在行政诉讼中的角色不应是完全被动的。本案一、二审中，阳春市政府以‘机构调整、档案搬迁’为由主张证据查找困难，但一、二审法院未要求行政机关提交档案管理流程、人员交接记录等材料，也没查档案缺失的具体原因，导致证据问题没能及时弄清楚。如果法院能更主动一些，比如依职权要求行政机关说明档案遗失的具体原因，甚至进行调查，或许能更早发现管理漏洞，促使证据早日‘浮出水面’，避免程序空转，更好地实现实质化解行政争议的目的。”
“最后，回到我们的当事人张三身上。”袁律师语气柔和下来，“这个案子对他而言，不仅仅是一张土地证，更是对他二十多年生活事实的法律确认。他从始至终都妥善保管着证书，这份坚持也为后续维权保留了关键载体。司法最终保护了他的合法权益，这值得欣慰。但必须说清楚，本案能逆转全靠找到的那份原始档案。实务中要是关键证据丢了找不回来，就算实际权益是合法的，手里的证书也可能被撤销，所以保管好证据太重要了。但过程之曲折，也暴露了普通百姓在面对行政机关某些不规范行为时的无力感。这也提醒我们，在日常生活中，注意保留好各类权属凭证、交易记录、缴费单据等，关键时刻，它们就是保护自身权利的最有力武器。”
石崇村的老宅，终于恢复了往日的宁静。张三把最高法的判决书复印件和那份失而复得的《集体土地使用证》一起放进铁盒，锁进了家中最稳妥的柜子里。偶尔，他还会坐在门廊下，摇着蒲扇，但眼神里不再有焦虑和不安。
村里的干部后来透露，阳春市确实在全市范围内开展了一次土地登记档案管理的‘大体检’，完善了管理制度。或许，这正是这起诉讼带来的，超越个案的另一重价值。
一栋老宅，牵涉两代人的恩怨，历经三级法院的审理，最终在最高法的殿堂里尘埃落定。它不仅仅是一纸判决，更是一次对依法行政、诚信诉讼、司法公正的生动诠释。它告诉我们，证据是诉讼的基石，诚信是法律的底线，而司法，永远是权利保护的最后一道防线。
风险提示：
本文改编自真实裁判案例，为增强故事性与可读性，文中“张三、张传、柳如烟、张承、张庆”等人物姓名均为化名，相关身份信息已作隐匿处理，律所名称、部分细节情节已做文学化处理，切勿对号入座。案件涉及法律适用复杂，具体案情请以官方裁判文书为准。
农村宅基地权属纠纷中，档案缺失是常见风险。机构改革、人员变动、保管不善等因素都可能导致档案丢失，而没有档案支撑，即使实际居住多年，权属也可能无法得到认可。像张三这样持有合法证件却险些败诉的案例，在农村地区并不少见。此外，亲属间的房屋转让若仅为口头约定或凭证不规范，也容易在后续产生权属争议。
这些风险看着是偶然发生，其实暴露了农村宅基地管理里的不少问题，档案没管好，合法权益就少了关键证明；转让凭证不规范，以后容易闹矛盾；要是错过6个月起诉期，就算有理也说不清。这些问题一旦碰上，不仅要像张三那样花好几年时间打官司、跑部门，还可能把住了几十年的房子弄丢，对普通老百姓来说损失太大了。为了帮大家避开这些坑，切实保住自己的房子和宅基地权益，下面给大家提几点具体的行动建议：
证据固化：结合本案核心证据类型，需重点保管三类文件：
①权属类文件：赠与协议、离婚协议、集体土地使用证等原件，建议扫描生成PDF格式并加密存储，同时复印两份交由不同亲属保管；
②事实占有证据：居住证明（村委会盖章文件、邻居证言需包含居住起止时间、房屋使用情况）、修缮证据（建材发票、施工人员证言、房屋前后对比照片）；
③程序类材料：登记申请回执、公示照片、行政机关审核意见等。可通过复印、扫描、拍照乃至公证等方式多重备份。
死守时限：行政诉讼起诉期限通常为知道行政行为作出之日起6个月，务必在法定时限内行动，逾期可能丧失诉权。
明确主体：提起行政诉讼前，需确认自身与被诉行政行为有‘利害关系’，即该行为实际影响了自己的权利义务，避免因主体不适格被驳回起诉。
专业辅助：行政诉讼各阶段律师作用差异显著：
①起诉前（1－2个月）：律师需核查原告主体资格、行政行为合法性、诉讼时效，避免因主体不适格或超期丧失诉权；
②一审阶段：重点围绕行政行为证据链、程序漏洞展开抗辩，如督促政府提交档案；
③二审／再审阶段：梳理法律适用错误点或挖掘新证据，针对性制定策略。面对强大的行政机关，建议在收到行政行为通知后7日内咨询律师，进行初步合规审查。
附：宅基地权属争议行政机关常见程序漏洞
①未履行公示义务或公示期不足30日；
②地籍调查无四邻指界签字；
③档案管理混乱导致关键材料缺失；
④未审核权属来源证明的真实性。