买了新房未装修、未入住，却收到物业的物业费催缴通知 —— 这是许多业主都会遇到的场景，不少人对此充满疑惑：“没住过也没享过服务，为什么要交钱？” 甚至将 “未入住不缴物业费” 视为理所当然。但从法律规定与实务逻辑来看，这一认知存在明显偏差，相关问题需结合具体法条逐一厘清。

物业服务的核心是维护小区共有部分正常运转，指向 “物” 而非 “人”。根据《民法典》第九百三十七条与第九百四十二条，物业服务内容包括建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生维护、公共秩序管理等，具体涵盖电梯机房巡检、二次供水消毒、园区绿化养护、楼道保洁、消防演练、垃圾清运及公区能耗承担等。这些服务是小区正常运行的基础，其成本不会因某一户房屋空置而减少，也不会随入住率波动明显变化。由于服务对象是全体业主共有的空间与设施，费用分摊只能以建筑面积为基准，无法依据单个业主的居住状态核算。

法律并未将房屋空置列为拒缴物业费的正当理由。《民法典》第九百四十四条明确规定，物业服务人已按约定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关服务为由拒绝支付费用。不过，空置房并非完全没有减免空间：部分地区在省级政策授权下出台具体规则，如济宁市规定空置房物业费可降至合同约定的 60%，兰州市要求按 70% 收取，此类政策通常需业主提供水电使用记录等证明并履行备案程序；若物业服务合同中有特别约定，也可按约定执行，这与《民法典》第九百三十八条 “物业服务合同应明确收费标准” 的要求相契合。需注意的是，即便对服务质量有异议，也应通过业主委员会与物业协商，或依据合同追究违约责任，直接拒缴可能面临违约金或诉讼风险，《民法典》第九百四十四条同时明确，物业不得采取断水断电等方式催缴。

物业费起算点以 “交付” 为标志，与是否入住无关。《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工未出售或未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；物业交付买受人的，自交付之日起由业主承担。交付通常以《入住通知书》确定的日期或业主在《房屋验收表》上签字的日期为准，一旦完成交付，无论是否领取钥匙、办理装修备案，物业费均开始计算，空置时间长短不影响起算时点。

从实务角度，业主可通过三方面规避风险：签约时仔细审阅合同收费条款，若有空置减免需求，需在订立前与物业协商并写入书面合同；交付后长期不入住的，可协商由物业代管钥匙，既便于公区检修与紧急处置，也能避免欠费累积；证据留存需重视，物业的年度服务报告、设备维保记录等可作为其履约凭证，若认为服务缩水，需通过业委会书面督促并保存回执，以备主张 “瑕疵履行” 抗辩（但不能以此拒交全部费用）；资金压力较大时，可尝试与物业达成分期付款协议，务必取得书面同意以防追加违约金。

综上，房屋空置并非拒缴物业费的合法理由，法律与实务均明确，物业交付后业主即需履行缴费义务。正确认知物业服务的公共属性，通过合同约定与合法途径维护权益，才能避免因认知误区承担额外风险。