宽限期的核心目标与约束

- 在触发违约后的5个工作日宽限期内，发行人通常围绕“稳兑付、稳预期、稳谈判”三条线推进，以争取持有人会议通过并避免实质性违约。以“22万科MTN004”为例，募集说明书明确需获得持有表决权超过90%的持有人同意方可调整兑付安排；若在该期限内足额偿付，则不构成违约。该笔债本金20亿元、票面利率3%、原定2025年12月15日兑付，首次持有人会议三项展期议案均未达门槛，随后进入宽限期博弈阶段。

常见且有效的具体举措

- 优化展期条款与现金流安排

- 在原有“展期一年、展期期间不支付首付及利息”的基础上，提出“按时支付利息”“有条件调整本息兑付”等更优条款，以提高通过率；必要时配合“分期兑付”“提高票息/补偿”等价格工具，降低持有人时间价值损失与不确定性溢价。

- 追加信用增级与偿付优先级安排

- 引入第三方担保/抵质押（如由深圳市地铁集团或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保）、设立偿债优先顺序、以特定资产池或现金流做抵质押安排，用“硬增信”替代“软承诺”，直接提升回收保障。

- 争取更长的谈判窗口

- 在条款博弈尚未收敛时，主动申请延长宽限期，为修订方案、完善增信与资金安排争取时间，避免“技术性违约”触发连锁反应。

- 动用股东支持与阶段性融资安排

- 通过股东大会授权，启用与深铁集团的不超过220亿元股东借款框架（已累计使用约213.76亿元），并按市场化原则办理资产抵质押；必要时以股权质押等方式补充流动性，增强持有人对“兑付资金来源”的信心。

- 加速资产盘活与现金流回笼

- 推进大宗交易、资产证券化（如消费REIT/Pre-REIT）、项目股权退出、商办调规/收储/置换等，聚焦“能快速变现、对手盘明确”的优质资产，形成可验证的现金回流路径与时间表。

- 强化经营“造血”与成本约束

- 以“增收节支、降本增效、应收清收”为抓手，动态管控开发节奏，提升经营性现金流；同步披露销售去化、交付保障与费用压降的阶段性数据，稳定持有人对基本面修复的预期。

- 高频沟通与信息透明

- 密集组织持有人会议/线上沟通会，就条款细节、增信进展、资金安排与时间表进行滚动更新；必要时与政府、监管与主要债权人进行多方协调，降低信息不对称与不确定性溢价。

实操要点与判断清单

- 关注条款“硬度”：是否包含明确增信主体与担保方式、是否设置现金流优先分配与分期兑付路径，以及票息补偿/利率调整幅度。

- 核验资金“闭环”：股东借款是否落地、抵质押物是否足值、资产处置与REITs/Pre-REIT等盘活工具的到账时点与规模。

- 评估经营“确定性”：销售去化、交付节奏、费用压降与经营性现金流改善的可验证数据与里程碑。

- 谈判“时间维度”：是否争取到延长宽限期与后续持有人会议安排，给方案优化留出空间。