今天，近来非常推崇地产股的“四十二流光”兄，非常难得地来文人这里串门了。它留下了长篇留言，着重提醒了中鸭的风险。文人也做了长篇回复。
兼信则明，偏听则暗。流光兄好心好意，提醒中鸭的风险，是非常必要的。近期，文人头条的显示极不正常。怕兄弟姐妹们看不到双方的完整对话内容。所以，文人干脆将之集合为一篇文章发出。集合的，基本上都是两人对话的原文。文字略有润色，主要是改正了错别字，无改原意。是与非，大家自己仔细鉴别，然后知行合一操作。
一、四十二流光兄关于中鸭的提醒。
1、文兄，你要注意一点。这个股，管理层人品有瑕疵。最早很多人谈过他的业绩很好。但是我看了一眼。有几点不达标。需要高度警惕的就是管理层的人品问题。
它存货减值的可变现净值，是管理层预估售价、预估去化成本，属于主观估计。2024年深圳证监局责令整改，理由就是：存货减值测试不审慎，部分项目预估售价没有充分参考市场、竞品、去化情况，而且变更成本分摊方法没有披露。
开始老有人和我提它，我确实是看了一下，但是基础不达标，风险过大，那时候它在飙涨，但是我担心其有拉高出货的可能性：小盘民企地产，这个风险要高度重视
它盘子小、筹码集中，大股东持股过半，流通盘不大，资金拉起来很轻松，催化就是“业绩大增”这个故事：用一份美化后的财报预期，吸引短线资金进场博弈地产修复；
但是它销售端并没有同步爆发式增长，利润来源不是持续的卖房毛利，是减值不再计提带来的账面利润修复。
它的历史上，管理层人品是有瑕疵的。被处罚过。就是监管函〔2024〕第155号），性质是责令改正（监管措施，不是行政处罚、不是立案造假），意思是：会计估计的主观测算环节不严谨，要求整改，不是直接认定财务造假。但是这个瑕疵要高度重视。
文兄，只是提醒一下。因为这段时间有几百人问我，所以只是提醒一下注意这个。我认为需要高度警惕其财务美化，然后借利好拉一波出货套现的可能性。对这样的小型弱民企这个是最大的风险。
2、它（公司）有先例。最早7月就有人反复说，我是确定看了一下的。它有小型房地产企业的一个高风险点。就是担心其美化业绩，然后吸引资金流入，拉高一把跑路。这个风险点不能不警惕啊。
并且其有24年在被责令改正美化业绩的监管函，有先例。
当然只是需要高度警惕这一点。
因为这段时间老是被人问。所以大概看了一下，这瑕疵非常要命。要注意。我只是提醒。
3、公司大股东大比例质押、股份还有冻结，大股东大规模直接减持有监管限制，更多是短线游资借业绩预期做一波行情、脉冲出货，不是大股东直接套现。所以熬过这波难关后面也是可能会有机会的。
4、文兄，分析是有水平的。我只是提醒不能太善良了。资本市场诡诈无比，要高度警惕公司的一些风险点。
二、文人对四十二流光问题的回复。
1、谢谢你的提醒。但我跟踪了中洲7年，进入也近两年。进入时，连续两年，每年亏损近三元。为什么我敢逆市进入？因为我研究的结果，基本与你研究的结果相反。只有计提一项，结果与你差不多:前面一直在过度计提、业绩洗澡。但过度计提，后面是可以冲回为利润的。且关键是今年明年每股3.5+的利润，都是卖房主业收入，且完全是真实可靠的。2025年年初进入之时，我就预计了现在的基本面轨迹，且近两年，确实也一如预期。谢兄善意提醒。有时间，老兄可以好好看看我的《中洲五论》。
2、相反，中鸭的存货减值计提，它不是美化业绩，而是业绩洗澡，业绩体现不充分，是丑化了前几年的业绩。
第一，连续四年，计提了60亿，可能亏损与不亏的，都计提了。目前，中鸭的存货计提减值比例已达30%，远高于一般房企目前只有8%的计提比例。明显过度计提。（注:房地产减值，过度计提而没实际亏损的，最后可以冲回为利润）。
第二，近期的盈利，货真价实。源于中洲迎玺200亿货值的交付，且大部分销售货值，目前依然基本还在合同负债中摆着，等待后面交付。毛利率高达75%，净利率高达30%，今年3.5、明年4元的业绩，基本有保障。
第三，持有深圳核心区为主商业资产55万平方米，账面价值只有33亿，合每平米6000元，严重低估。其中隐藏的利润增值，在上百亿。
第四，目前91.44%的资产负债率，是扭曲的假象，是连续存货计提与商业资产低估的结果。关键是，目前的有息负债率只有22.57%，在房地产上市公司也是最低的之一。迎玺一、二、三期完全交付后，相比去年年报，合同负债会下降140亿，净资产增加55亿+，整个资产负债率，立刻降到70%出头。
作为一个地产专业人士，房地产那点事情，只要明白房地产会计规则，就不难明白。包括新政出台，我一直的观点也是，收益最大的是中介公司与一线央国企房企。但对中洲这样提前收缩到位、现金丰富的房企，后面也是机会多多。可惜的是，很多人不去认真研究，只是道听途说，人云亦云，所以，很少有人发现公司的巨大价值。个人认为，目前的中洲，清算价值也在200亿——低估到不像话。参考。你提醒得对，确实要注意老板的人品。对此，我也会密切跟踪。作为一个三十四年股龄的老股民，我不会与自己的钱钱过不去的。
3、特别提示一下，去年深交所问询函追问中洲“计提不谨慎”，不是计提不充分，而是计提过度。惠州项目，地价计提亏损后，每平米不到1000元，而去年拍卖楼面均价还在4000+。车库售价，公司完全计提为零。深交所责备的，就是业绩洗澡。而业绩洗澡的目的，就在后面轻装上阵。文人去年初介入，看中的恰恰就是这个——后面否极泰来，业绩大幅反转。事实上，在这个方面，文人没有走眼。目前，十大股东中，牛散与港资，依然还在增持——至少介入的大资金，目前还没退潮。密切观察吧。
4、流光兄的观点，其实代表市场对中洲的普遍看法。提醒是好意。但只有特别深入地研究了中洲，才会知道其真实价值。买卖自便。
真理不辩不明。想在股市赚钱，不能闭眼塞听，自我美化标的物。不能听不进不同意见，而要尽量客观公正，对正方两方面的不同看法，都要思考，客观分析。流光兄提示的那些风险点，其实也是文人一直高度关注的。有些风险，确实存在，但个看基本面没啥大问题，存在的问题，也是瑕不掩瑜。而且，要没有这些风险点，以中鸭现在的业绩，应该早就不是目前这个价了。但小心无大错。股市赚钱不易，大家自己仔细辨别吧。
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