11月26日，香港大埔屋邨宏福苑一场大火震惊全球，截止27日晚，已造成75人遇难，72人受伤，另有279人失联。这起火灾的原因也是众说纷纭。不过，有关方面已迅速展开调查，相信不久后会真相大白。
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但不管调查的结果如何，这场悲剧造成的巨大损失已无法挽回。在深切哀悼逝者、深挖灾难根源、深刻吸取教训的同时，这场令人震惊的悲剧，对我们正在轰轰烈烈开展的城市更新有哪些重要的启示、警示和深思呢？
第一，城市更新在推动“好房子”、“新房子”建设的同时，更要在改善和提升“老房子”、“差房子”上花大力气、下真功夫。
近年来，有关部门提出了要建设“好房子”的具体目标和标准，如新建住宅层高不低于3米、4层及以上住宅每单元至少设1台电梯等14项关键指标，并明确了“好标准、好设计、好材料、好建造和好运维”五大核心实施要求，最终目标是从“住有所居”转向“住有优居”，以解决现有住宅的一系列痛点问题。应该讲，“好房子”理念和标准的提出，不仅提高了民生福祉的具体标准和居民生活品质，也是时代进步的象征，深得民心民意，必须给予充分肯定。
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当然，“好房子”的标准也是相对和动态的，可以说，如今看来已显落后的住宅，在当时的经济条件下，也属“好房子”的水准，否则是很难被立项建造的。但是，随着社会进步和需求变化，它们也逐渐变成了“老房子”、“差房子”。而且，经过几十年、乃至上百年的积淀，这些“老房子”、“差房子”的数量越来越庞大，接近天文数字。成为城市更新必须面对和解决的最大任务。
根据国家住建部2025年的数据，全国城镇住房存量已超过330亿平方米，其中至少有20%以上的老旧房屋亟待更新改造或重建。也就是说，这类亟需更新改造或重建的“老房子”、“差房子”估计达70-80亿平方米。它们不仅数量庞大，而且在功能、配套、环境、安全等诸多方面有着太多需要更新改造、甚至重建才能解决的问题。如笔者曾到过一些省会和直辖市，发现那里居然8层甚至10层以下的住宅都是不装电梯的，这种居住条件，在老龄化日趋严重的当下，居民的生活不便和渴望改善的迫切性可想而知。
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由此可见，在新的历史阶段，提高标准、推动“新房子”、“好房子”建设势在必行、无可厚非。不过，根据2025年交付的新建住宅量看，也就在3亿平方米左右，相比数十亿、上百亿平方米需要改造的即有住宅数量，要实现民众对居住条件改善的“刚需”要求，“好房子”、“新房子”仍然是车水杯薪、远水救不了近渴。
因此，城市更新的“重心”和“重点”是否还是要放在量大面广、涉及更多民众的“老房子”、“差房子”上？换句话讲，“老房子”、“差房子”的改善提升才是政府最要关注、最要关心、最要上心的大事。而“好房子”、“新房子”只要订好标准、加强监管，企业自然会按照市场需求来投资建设的。
总之，城市更新的本质是丰富、改善和提升存量时代人们生活品质，最终目标是让最广大的社会成员都能有体验感、获得感和幸福感。
第二，城市更新在美化“面子”的同时，更要注重“里子”的改善和优化。
在很长一个时期里，人们谈及优秀历史建筑更新时，往往会用“修旧如旧”来形容保护更新的成功。后来，由于不少“修旧如旧”的优秀历史建筑缺乏时代的“内胆”和功能，花了重金但功能依然“空空如也”，于是，开始关注建筑的内容焕新了。
其实，这种现象也反映在住宅类的“老房子”、“差房子”更新改造上。 记得若干年前，不少地方都在搞“美丽家园”更新改造，给老房子“穿衣戴帽”、“涂脂抹粉”，但由于种种原因，墙面上乱麻般的电线依旧、楼道内乱堆乱放依旧、甚至建筑乱搭建依旧，造成了“涂脂抹粉”后功能更新滞后，各类安全隐患依旧的问题。
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不是说“老房子”、“差房子”更新改造不要关注外表的改善，而是因为这些“老房子”、“差房子”问题的核心不仅仅在“颜值”上落伍了，更关键的是它们在结构上、功能上、配套上越来越不适应现在人们的需求了。所以，对它们的更新改造如果不“内外兼修”、“标本兼治”的话，恐怕不仅劳民伤财，花了钱民众还不满意，有的甚至会成为新的祸源。
除了15年前本市胶州路火灾，以及这次香港大火外，本世纪还有一起震惊世界的伦敦格伦费尔大楼火灾，它夺走了72条人命，这场2017年发生的悲剧，其火势蔓延的关键推手，居然是大楼外墙翻新选用了廉价易燃的含聚乙烯芯材料的铝塑复合板和聚异氰酸酯硬质保温板，而且设计片面追求美观，却留下了“烟囱效应”隐患，使火焰30分钟即吞噬整个大楼。
胶州路火灾，图片来源：环境安全健康网
伦敦格伦费尔大楼火灾，图片来源：英国大家谈
虽然这些都属个别极端案例，但它也表明，对“老房子”、“差房子”的更新改造，落脚点还是要放在怎样更新、优化和完善它的功能、配套和结构上，尤其是要分类实施，包括针对不同情况、采取不同的更新方法、策略和路径，而不是单纯依赖硬件投入和技术方案。虽然各种安全漏洞引发了火灾，但究其根本，还是对这类民生改善的更新重视不够，投入、监管和统筹缺失。虽然“面子”的投入和难度要小很多，但效果同样也差很多。而且，不少重大事故往往还出在“成本优先”的“面子”工程上，这就更得不偿失了。
第三，城市更新在关注“高大上”的同时，更要“接地气”倾听来自底层民众的诉求和呼声。
近年来，随着城市更新的升温，各种论坛、大会、评比等活动也接踵而来，而且，规格似乎越来越高，不时有主办者将院士、设计大师、建筑大师以及国外知名学者汇聚一堂、高朋满座，分享经典案例、发布各类排名、宏论更新趋势。这些“高大上”活动，对扩大城市更新在全社会的影响力当然是有积极意义的。
不过话也说回来，作为综合性、社会性极强的城市更新，它既不是传统学术意义上的“象牙塔”，也不是从业者的“自耕田”，它是与所有市民息息相关的身边事”、“自己事”。但是，在这些论坛或大会上，似乎很难听到生活在这座城市里的普通市民对城市更新有哪些期盼？有哪些需求？有哪些建议和意见。
日本社区营造工作坊，图片来源：款冬营造
如果这些活动都是学者们、大师们、专家们的高谈阔论，而没有来自底层民众“接地气”的声音，那么，这种城市更新就容易成为与实际生活“两张皮”的“坐而论道”，缺乏“底气”、“地气”和“烟火气”。记得有位老领导曾经讲过一个故事：当年他参加过欧洲一家著名公司的百年庆祝大会，主持人请三位小朋友上台，让他们讲一讲希望公司能为他们提供什么样的电视机；一位小朋友说，他想要一台在家里从4个方向都能看的电视机；另一位小朋友讲，他希望有一台像书一样放在书包里的电视机；最后一位小朋友则想要一个像报纸那样能够卷起来的电视机。最后，公司董事长上台，向来宾们宣布：这些小朋友的需求和希望就是我们公司的努力方向。
韧性战略导向的城市更新——新加坡的实践与启示，图片来源：中国城市规划学会微博
这则故事给我们以启示：人民群众对美好生活的期盼和需求，不就是城市更新最根本的目的吗？因此，围绕城市更新的各种论坛、大会或评比，不也应该成为百姓对城市更新表达希望、需求和意见的大平台吗？政府、行业从业者可以从中倾听到更多更真实的民意民情，从而把城市更新做得更符合民众需求、更接地气和有操作性。
总之，痛定思痛、举一反三，吸取教训，使我们在推进城市更新中坚持长期主义、突出重点、把牢底线、标本兼治、守正创新。这恐怕也是告慰逝者的一种实际行动吧。
原创作者：上海产业转型发展研究院首席研究员
责任编辑：林欣蓝
策划审核：夏 雨