近日，一封由北京兴鼎房地产开发有限公司发给广州国资委的“举报信”，在业内流传。围绕北京璞樾项目，央企中建智地作为大股东，称操盘方越秀未遵循定价规则，对部分房源“暗中调价”，并影响了隔壁项目的销售。

11月16日深夜，中建智地、越秀北京、金茂北京发布联合声明，针对北京朝阳黄杉木店项目（推广名紫京宸园、璞樾），各股东方经过坦诚协商、充分共创、达成共识，将秉持专业、阳光、公开、透明的原则，推进项目开发经营各项工作，向社会及客户提供更好的产品和服务。

据悉，针对市场此前最关注的操盘权争议，后续南北“双地块”将由三家联合操盘营销。同时，针对项目品质及服务，股东方将建立常态化沟通机制，公开项目进展、透明化管理流程，从工程建设到物业服务，保障业主的合法权益。

璞樾及“兄弟项目”紫京宸园，是当前北京市场上的热门新盘。

事件起因还要追溯到今年4月28日，中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发联合体以126亿元拿下北京市朝阳区黄杉木店组合地块，其中住宅部分成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳区宅地楼面价纪录。

7月31日，广州越秀华城房地产开发有限公司（越秀地产旗下公司）、北京兴鼎房地产开发有限公司（中建智地子公司）及北京方兴亦城置业有限公司签署投资合作协议，约定三方通过北京兴昶房地产开发有限公司、北京茂越置业有限公司分南北两地块就上述项目进行开发建设，其中中建智地负责南地块（即紫京宸园）营销事务，越秀地产负责北地块（即璞樾）营销事务。

据天眼查最新信息，股权穿透后，北京兴昶房地产开发有限公司（紫京宸园项目公司）由中建智地持股50.1%、中国金茂持股32.9%、越秀地产持股17%；北京茂越置业有限公司（璞樾项目公司）由中建智地持股49.9%、中国金茂持股33.1%、越秀地产持股17%。

北京兴昶房地产开发有限公司股权情况 图片来源：天眼查

北京茂越置业有限公司股权情况 图片来源：天眼查

但一个地块被分成两个项目开发、且操盘方不同，不可避免会产生竞争。

为避免出现“贴身肉搏”的情况，两个项目在前期已试图打出差异化。比如，紫京宸园主打宋式风格，户型从133平方米到400平方米不等；璞樾主打国际范、东方感，户型主要为152平方米～258平方米的全四居。

到今年10月份，紫京宸园和璞樾相继开盘，项目方官宣的销售额分别为56.5亿元、45.65亿元，成为当月北京新房市场上的两大热门项目。11月初，双方同时发布喜报，官宣“10月北京网签冠亚军”，共同托举黄杉木地块。

但还不到半个月，一封“举报信”的出现，暴露出了项目热销背后的合作争议。

11月12日，业内流传一封中建智地方向广州国资委提交的“举报信”，称越秀方在合作开发的璞樾项目中存在首开不合理定价、续销期间恶意竞争导致客户流失到板块外竞品等行为。

举报信内容显示，“自南地块蓄客以来，广州越秀华城房地产开发有限公司通过有预谋、有组织的低劣营销行为持续进行恶意竞争，严重损害了项目整体和主要股东利益”。

中建智地认为，越秀方在紫京宸园10月12日开盘后，未按此前达成一致的统一定价规则推进，影响了板块价格秩序。这导致紫京宸园已认购客户流失131组（短期不买房89组、买上下游42组），影响签约金额超22亿元。

从纠纷的焦点价格上看，北京市住建委官网数据显示，截至11月16日晚，紫京宸园9月26日取证批次中，网签111套，成交价格约9.8万元/平方米；10月30日取证批次中，网签9套，成交均价约10.3万元/平方米。

璞樾9月27日取证批次中，网签117套，成交价格约9.96万元/平方米；11月1日取证批次中，网签14套，成交均价约10.05万元/平方米。

于是，作为项目持股比例最高的股东，中建智地向越秀表明了态度。一份由其发给越秀的函件显示，中建智地方面要求越秀交接北地块的营销工作。

中建和越秀出现项目合作争议，核心还是因为新房市场竞争过于激烈。

从位置来看，紫京宸园及璞樾项目所处地段确实较为稀缺。黄杉木店地块地处东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块。东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧800米左右是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离900米左右。西北方向是北京初代豪宅星河湾，二手房挂牌价约9.5万元/平方米，周边与星河湾同期或之后建成的楼盘包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等。

目前，中建智地和越秀方面，在销售规模上均冲劲不小。

作为近几年北京新房市场的“大户”，中建智地是中建一局旗下的地产平台，2020年正式更名为中建智地置业有限公司，在业内打出了“二次创业”的标签。此后，该公司在北京积极投资，其中不少是与同行合作拿地。

越秀对北京市场同样看重。2025年上半年，越秀在北京的合同销售金额197.2亿元，同比上升255.1%。今年前十月份，越秀地产全口径销售额254.9亿元，位居第二；权益销售金额115.3亿元，位居第五。

如今项目股东“握手言和”，两大豪宅的意外插曲也将告一段落。

在业内人士看来，本次纠纷也暴露出，房企合作开发模式存在一定风险，比如合作方利益协调问题，在定价、营销等方面容易产生分歧。本次黄杉木店双盘事件，也为联合开发项目的风险化解提供了一定参考。

(本文不构成任何投资建议，据此操作风险自担)