一直传说，近期国家会针对房地产释放重大利好。今天收盘后，真的来了，包括:证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》；中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》；住房城乡建设部 、自然资源部、金融监管总局发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》。围绕支持构建房地产发展新模式，国家相关部门如此同时“三箭”齐发”，并不多见。

三大新政，力度究竟多大？稍后，靠解读政策吃饭的专家们应该都有连篇累牍的解读了。文人不想谈太多，只就自己读完三个文件的第一印象，发表自己个人的看法。

一、证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，意味着资本市场对“构建房地产发展新模式”，在证券支撑上全面“开闸”。

在个人印象中，近些年，资本市场对房地产行业，闸门已经关得非常紧了。除了优质房企尤其是国企还可以发行一定数量的债券、ABS以及新近出现的商业不动产REITs外，只要是房地产企业，想要在证券市场上融资，基本都不可能。

但这次，除了房地产企业IPO上市的大门还没打开外，其他的，基本都全部放开了。文件明确规定:支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资；支持上市房地产开发企业通过增发与发行债券等方式对其它房企进行并购重组；支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）；推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展；持续推进不动产私募投资基金试点工作。而且，《意见》还明确，文件的“总体要求”是:“改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。强化房地产领域准入、信息披露、资金监管，稳妥防范化解处置房地产相关风险，促进房地产高质量发展”。

二、人民银行与金融监督管理总局印印《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，全方位地考虑了房地产企业开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，囊括了商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域贷款品种。

分阶段看，为满足房地开发建设阶段，银行可以发放包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等在内的房地产开发贷款，用于房地产项目开发建设。

销售阶段，银行可以发放包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等在内的购房贷款，支持购房人或企业购买房屋用于自住、经营或租赁等用途。

运营阶段，银行可以发放包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等在内的经营性贷款，结合房地产运营阶段的合理资金需求，推动住房品质提升和行业转型发展。

《意见》尤其引人注目有两点:一是延长个人住房贷款最长期限，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长不超过40年。二是延后个人住房贷款发放时点。明确所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

三、住房城乡建设部 、自然资源部、金融监管总局发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步明确了期房预售的可售条件与资金监管，全面鼓励现房销售。

对于期房，《通知》明确，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。同时，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。

文件明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。实行现房销售的商品住房项目，取得施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。

《通知》还明确，房地产开发企业须用自有资金购地。可按国家规定分期缴纳土地出让价款，具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定。

总体说，国家相关部门同时“三箭”齐发，从供、求两段发力，考虑了方方面面，直接回应了当前房地产市场的各种痛点与乱点，确实力度空前。个人感受最深的，有以下几点:

第一，几个文件同时发力、综合施策，直指当前房地产市场的各种痛点与乱点，起码会给市场带来较大的正面影响。有利于房地产市场的软着陆。尤其一线城市，很可能率先复苏。

第二，房地产开发，介入的门槛越来越高，需要的自由资金越来越大，对产品力的要求越来越高。预计市场的优胜劣汰，会进一步加速。文件落地后，行业集中度会进一步大幅提升。

第三，相关房企上市公司，会好的越好、差的越差。最有利的，还是集中布局一线城市、手握大量现金、受银行青睐的大型房企。但对于劫后余生、提前走出困境、手里现金充裕的民营中小房企，如果在新政策下，真的能够得到银行的全生命周期、全类型贷款以及证券市场再融资政策一视同仁的支持，确实也有弯道超车的机会。

对于中鸭这样的民营房企，本身有较强的实力，现金还相当充裕，如果后面真的能够根据政策，名正言顺地得到银行在商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、商业地产开发贷款、经营性物业贷款以及在证券市场上再融资、发行REITs等方面一视同仁的支持，当然就是一个机遇。退万步说，既然政策鼓励兼并，而中鸭的资产非常干净，大不了趁此机会将自己的房地产资产全部清仓卖了，自己转型，也是一种出路吧？！

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