了解我的兄弟姐妹们都知道，文人从事过的主业之一，就是房地产开发，干了十余年。但从2019年开始，文人就开始不看好房地产赛道，之后几年，始终没再碰过房地产赛道的股票。而且，2024年7月还明确发文《中国股市各赛道的分析》，明确将房地产与传统基建、酒类并列为三大“没落赛道”，提示大家对赛道个股敬而远之。

但是，自己在2025年的二月，从死鸭子出来后，就一头扎进中鸭了。这并不是文人知行割裂、食言而肥。恰恰相反，是因为出于职业习惯，喜欢研究地产股，且一直跟踪中鸭，跟踪了五六年，算清了它的祖宗八辈，已经笃定它会否极泰来、基本面反转，所以知行合一，再作冯妇。事实证明，文人选择介入的时机，确实是相当不错的。恰好一年半时间，哪怕近期大跌，盈利回撤了不少，但只在中鸭，文人累计还是赢得了非常可观的收益。这证明文人并没走眼。

目前的市场怪象，让很多人不解。那就是，中鸭半年报一如文人预期，亮瞎人眼，基本面反转已经板上钉钉。可非常吊诡的是，半年报公布后，公司股价不但没有应声大涨，反而是掉头下杀，昨天动态市盈率居然干到了2.7倍。关键是不少媒体——包括一些权威媒体，不约而同地推出了几十份分析文章，三人成虎式地以“但书”方式抹黑、唱衰中鸭。这是为何？

事出反常必有妖。股价的短线涨跌，受多方面因素影响。黑研报们抹黑的目的何在，我不知道，也不想猜。作为价值投资者，我根本不关心短线涨跌，更不关心垃圾研报们“扯犊子”式的胡说八道。我只关注公司的基本面是否良好，前景是否明朗，股价是否体现了公司价值，也就是目前股价究竟“长线值不值”。算清了各种账，作为长线投资者，个股该买该卖，心里自然就有了定盘星，且任何鬼蜮伎俩，都迷惑不了我。

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账目一、中洲的中报业绩，在当下的地产股中，究竟有多亮眼？

半年度营收45.01亿，同比增长168.35%；归母净利润9.89亿元，同比增长421.76%；扣非净利润10.56亿元，同比增长822.59%。与公司纵向比，相对于公司前三年连续大亏，累计亏损50多亿，这显然是天翻地覆的业绩逆转。与行业横向比，目前房地产上市公司70%以上亏损，连地产市值一哥招商蛇口，上半年预告的归属净利润，也只有区区5亿元至6.5亿元。中鸭半年报近10亿的归属利润，全部来自主营，对一个市值只有50多亿的中小房企，我们还有什么苛求的？

账目二、靠一个迎玺项目翻身，中鸭的业绩反转，该如何评价？

确实，中鸭目前盈利的大幅增长，靠的就是迎玺项目的结转。但架不住迎玺是个巨无霸哦。就这个一个项目，住宅部分就超过200亿货值，结转利润就会超过55亿，这就是捡到宝了。半年报只是结转了不到五分之一的货值，就创造出来接近11亿的主营利润。未来，随着二三期的逐步结算，今明两年，已经锁定了每股3.5+的收益。

无论什么样的前因后果，只是迎玺这一个项目，中鸭挣到的真金白银，就相当于再创了一个中鸭的市值，你还要咋滴？做一个思想实验，假定中鸭每年就只如今年中报一样只结转40亿货值、每年业绩就保持在每股1.2左右，200亿货值，一共就可以持续结转5年，保证未来五年的业绩平稳。这算是可持续了吧？可如此，又该给中鸭几倍的市盈率？对照了一下，就算这样，目前A股真正的房地产股中，如中鸭这般1.2元的“缓释”业绩能够持续五年，在当下的房地产行业中，也好到没有朋友。

账目三、更长远看，中鸭的主业，中长期是否可以持续？

都说迎玺三期结算之后，中鸭的房地产项目，就不可持续。事实真是如此吗？文人看到的是，第一，迎玺项目，还有13万平米商业在建、可售。公司董秘互动也明确回答，是自持还是销售，公司会综合考量。个人测算，如果销售，结转利润也不会低于15亿，折合每股收益2元以上。第二，V26街项目，龙华商业中心城改项目，都在启动之中。它们中的任何一个项目，体量上都与迎玺相差无几。三年一个周期，到时，它们很可能就衔接上了。第三，迎玺一个项目，就会让公司的负债、资产结构脱胎换骨。第四，今后，房地产项目的重点在城市提质增效，而大股东手中在深圳握有大量城改项目，在避免大股东进行实质性的同业竞争背景下，注入预期极高。这就是中鸭的优势。

一个市值近50多亿的中小企业，却手握60多亿的现金，现金超过目前总市值，现金市值比，甚至好于滨江集团。在普遍“缺钱”的中小房企中，也是凤毛麟角了。手有真金白银，心里不慌。其他中小房企，当下普遍挠头的是如何搞钱补窟窿，而中鸭担心的，却是如何以钱生钱，所以，公布中报的同时，公司还直接推出了提高理财资金上限与公司开展证券投资两个议案。有钱就有主动权。后面，公司想深耕主业就深耕主业，想转型就转型，想并购就并购，没什么不好。目前，房地产行业景气度不高，中小型房企，首先考虑的应该就是安全第一，先收缩战线，再徐图进取，而不是盲目扩张、一位做大做强。中鸭目前的选择，应该是最明智的。个人结论，公司就算短期不考虑通过持有投资物业资产的公允价值变化取得收益，公司在2027年迎玺住宅部分结算高潮过后，每股依然保持1块甚至2块以上的主营收益，问题也不大。而这，在房地产企业中，仍旧会是妥妥的绩优股。

账目四、中鸭半年报经营现金流与账上的货币资金，增幅大幅下降，是危险信号吗？

这纯粹是吹毛求疵、危言耸听！第一，虽然确实是增速下降，但中鸭两个科目的总体趋势，依然还是增长的，依然保持着净流入状态，这有什么需要担心的？对比其他多数房企，半年报的经营现金流与账上货币资金，基本都是净流出为负值了，这个才危险。要担心，也应该先担心它们吧？第二，房地产行业不同于其他行业，实行的是预售制，年度营收与年度销售，根本就不是一一对应关系，关键还要看谁的家底厚实。迎玺销售高峰已过，公司经营现金流与货币资产的增长出现增幅下降，非常正常。这有什么值得大惊小怪吗？第三，看家底情况，迎玺项目“一子改命”。只是住宅部分200亿货值，截止今年中报，目前都才结算了五分之一，还有五分之四可以在后面结转，现在就担心公司后面结转资源青黄不接，纯粹就是半夜鸡叫！

账目五、中鸭目前91%的负债率，真的高到危如累卵、不可饶恕了吗？

吓扯！且不说91%的负债率，在目前房企中并不鲜见，关键是公司目前这个负债率，还是从根本上扭曲的。正本清源后，远没有这个高。中鸭负债的扭曲的根源在于:第一，连续多年计提了60多亿资产减值，导致公司净资产从2022年的80多亿减少到最低时的20来亿，明显放大了负债率。第二，公司迎玺项目大售，合同负债最高高达140多亿，这样的合同负债规模，导致公司的资产负债率被“假性”放大了一倍多，但这只是幸福的烦恼。第三，公司约55万平米投资性商业资产，在账面上只被计价为33亿，严重扭曲了公司真实的总资产与净资产规模。如果这些正本清源，公司的实际资产负债率，在房企中可能会低到没有朋友。事实上，大家自己去查公司的有息负债率，半年报中也不过只有区区22.78%。对照一下大家熟悉的房企，城建发展的有息负债率超过40%，华发股份超过37%，招商蛇口、保利发展均超过29%，天健集团也接近29%，连稳如老狗的南京高科也有23.7%。这还不能说明问题吗？

账目六、肉眼可见的未来，中鸭的资产负债率，变化趋势如何？

文人可以负责任地说，由于连续多年计提了六十多亿的减值后，公司的资产减值相对存货的减值比例，已经接近30%，远高于目前一般房企的6%—8%的减值比例。换言之，中鸭风险出清的速度，远远领先其他房企。后面，公司项目存货与应收款两个方面，继续减值的风险，都已经非常非常之小。相反，随着迎玺项目陆续结算，公司的资产负债率，将呈现出大踏步下降的趋势。

事实上，半年报之前，文人就曾经预测，随着迎玺一期结算，公司的负债率将从一季报的94.63%下降到半年报的90%出头。——事实证明，结果也是大差不差。那么，后面迎玺二、三期如期交付后，公司的资产负债率大体会如何呢呢？查半年报，公司目前净资产33.21亿，负债与股东权益总额329.1亿。而随着二三期结算，将增加利润（也增加净资产）约48亿，减少合同负债约110亿。如此，静态预测，公司到时的净资产（没有考虑分红、其他负债增减等）约在80亿出头，公司的负债与股东权益合计总额约在267亿。由此可以测算出，到时公司的资产负债率，大概就只有70%左右了。对不对，留待以后验证。注意，这个测算，根本就没有考虑公司的投资物业因为可能发行REITs、出售等重新估值，如果考虑这个，还将进一步大幅下降。个人测算，如果真的将这部分公允价值完全调到140亿，公司的实际净资产负债率就只有53.71%（提示，这只是理论上的思想实验，实际不太可能！）。

账目七、以今年半年报数据作为基准，重置一个中鸭，需要多少钱？

价值投资者评估公司价值，方法很多。最切底的方法，叫清算价值法。也就是假定公司破产了，三钱不值两钱的进行资产清算，究竟值得多少钱？这个，是在甩卖的底线情况下谈论问题，肯定比一般意义上的重置成本要低，但我们姑且认为它们大致相当。

第一、连续计提后，公司的账面资产已经成压缩饼干了。不像其他房企，在建项目与存量资产还可能有大幅亏损、减值的空间。所以，起码公司目前账上33.21亿的净资产，肯定是要掏钱买的。

第二、没有人看不到“保险柜”中已经锁定的利益。至少，未来一年之内，赢玺项目二、三期只要如期交付就唾手可得的巨额潜在利润，肯定还要掏钱买的。这个，文人的估算是48亿。

第三、公司持有的约55万平米位于深圳等一线城市核心地段的商业资产。由于采用的是成本记账法，且连年还计提约1.7亿折旧。目前，在公司报表上，其账面价值只有33亿，折合每平米只有区区6000块每平米。而这部分商业，就算按2.5万每平米——在深圳同样的核心区位，该价格估计也就大致相当于目前的楼面地价——廉价大甩卖，怎么也值得近140来亿。如此，增值不会低于100亿。

第四、公司在长城物业公司、深圳华航直升机公司等方面的股权投资增值。这个，估计总体也不会低于10亿。

如此，重置中鸭的资产，最低至少也大致需要200亿。按公司6.66亿总股本，折合下来约合每股30。当然，谈成的才是生意。我漫天喊价，你可以就地还钱。只要有理有据，合情合理地讨价还价，价格都好商量。

账目八、中鸭有没有主力？主力实力究竟如何？

回答这个问题，很得罪人，也见仁见智。所以，我很不想直接回答。但大家可以思考几个问题:一、潮汕老板，都最爱讲故事。作为黄老板旗下唯一的上市平台，中鸭后面还有多少故事可讲？二、无利不起早。近几年前倨后恭的业绩走势，是否已经埋有草蛇灰线？三、去年以来，公司二、三股东持有的12%筹码通通全线减持了。但公司的股东数相比减持之前却不增反减。试问，筹码都去哪儿了？四、一年半的时间，公司股东数不增反减，但公司总市值却已翻倍。请问，在不增加股东户数的前提下，一盘散沙的散户，能有这样大的能量吗？五、最近，有两次集合竞价，都曾经2个多亿资金封板，后又突然撤单，大幅低开。请问，散户有这样的力量吗？散户能够如此步调一致、整齐划一撤单吗？为何要这么做？六、半年报公布后，几十篇黑研报集体唱空，其中列出的不少理由，还极其荒唐可笑。请问，一个平时关注度名列四五千位的边缘股票，凭什么可能突然吸引如此众多媒体的关注？它们为什么要集中火力唱衰？谁有能力让它们这么做？

天底下的事情，大不过一个“理”字。个中道理，大家自己深思。个人看法，风浪越大鱼越大，中鸭不仅有主力，且个头不小。熙熙攘攘，皆为利来。皮裤套棉裤，必定有缘故。文人要求不高，主力赚大钱，也让我们赚点小钱就好。但无论主力如何变态，随便如何折腾，这个顺风车，文人肯定是不会放过的。只要算清了账目，再怎么颠簸，文人也安之若素。目前，文人成本已有足够的安全垫，关键是前面关于中鸭的种种预测，都已经被事实证明没有走眼，涨到十块多我都无动于衷，现在的位置，就更没有理由放弃。相反，如果后面杀跌过度，个人还想再增加部分投资。毕竟，虽然文人炒股本意在玩，但文人与钱，也真的没仇。

提示，以上只是个人管见。文人经常走眼，且股票的涨跌，受多种因素影响。文人只是基于个人的认知，立足于公司的基本面算账而已，并不预测短线涨跌与目标位。买卖的决策权，始终在你自己，大家需要根据习惯的操作模式，自主决策与操作。事实上，基于对主力行为模式的认识，前面在九块附近，我就一直反复地劝告兄弟姐妹们，“中鸭主力行为乖张，大家该卖就卖，该T就T，不要客气。想赚快钱的最好落袋为安，入市不深的最好销户”。现在看来，文人又蒙对了。该说的，我都说了，你不听劝，真的就不能再怪文人。

最后重申一句，文人本篇文章中的观点，纯粹是个人的一孔之见，没想强加于你，你也可以不同意。但如果想要反驳与商榷，请你最好数据说话。

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