广州工业用地政策，可能迎来一次重要调整。

近日，广州市规划和自然资源局公布《广州市提高工业用地利用效率实施办法（修订征求意见稿）》。

其中第二条明确提出：本办法施行后，不再新增审批新型产业用地（M0），已经批准的M0项目，继续按照有效批复文件及批准时的政策执行。

虽然目前还处于征求意见阶段，但这一调整已经足够引起产业地产、园区开发商、工业物业权属人以及村集体的关注。

毕竟，M0曾经是不少产业园区争相采用的开发模式，如今为什么要停止新增审批？

① 曾经很受欢迎的M0，为什么要调整？

M0，也就是新型产业用地，原本主要用于研发、设计、中试、检测以及无污染生产等新型产业活动。

与传统工业用地相比，M0最大的吸引力，在于既能承载科技研发，又具有较高的开发强度和相对灵活的产业空间配置。

此前相关政策中，M0容积率原则上不低于3.0，配套行政办公及生活服务设施比例最高可达30%，因此受到不少产业园区开发商关注。

这些年，广州以及深圳、东莞等珠三角城市，都曾探索新型产业用地模式。

部分项目建起了类似写字楼的研发大厦，配备玻璃幕墙、精装修大堂和中央空调，试图吸引科技企业进驻。

但问题也逐渐暴露。

真正从事中试、检测和制造的企业，对层高、荷载、货梯、电力及环保设施要求较高，部分研发楼未必适用；而普通办公企业，又未必符合产业准入要求。

结果就是，有些项目建得很漂亮，实际招商却并不容易。

② 新政策不是不要研发，而是重新明确产业空间规则

这次征求意见稿并没有取消研发、中试等产业功能，而是明确了普通工业用地的兼容空间。

文件提出，工业用地内行政办公及生活服务设施计容建筑面积不得超过总计容建筑面积15%；

工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可以在上述配套之外另行设置，计容建筑面积同样不得超过15%。

与此同时，工业产业区块内，一类工业用地容积率可达4.0，二类最高3.5，三类最高3.0。

对于符合条件的存量工业用地，还鼓励通过厂房加层、改建、扩建等方式提高开发强度，部分新增工业建筑面积无需补缴土地出让价款。

也就是说，未来研发、中试、生产等功能，仍然可以在符合规定的工业用地体系内统筹安排。

③ 工业园区想靠卖物业赚钱，可能越来越难

另一个值得关注的变化，是政策进一步强化工业物业防止地产化的要求。

征求意见稿明确，工业厂房不得采用住宅套型式设计，不得建设类似别墅的独栋、联排建筑；

每幢厂房建筑面积原则上不少于2000平方米，单层最小分隔单元套内建筑面积原则上不少于500平方米。

工业物业即使符合条件可以分割转让，比例原则上也不得超过扣除已确权配套面积后的总建筑面积60%，分割转让登记后5年内不得再次转让。

此外，新供应工业用地还将加强投资强度、产值、税收及产业准入等履约监管。

这些规定共同指向一个方向：工业物业首先要服务产业，而不是单纯作为房地产产品开发销售。

④ 广州暂停新增M0，真正释放什么信号？

在我看来，这次政策调整最值得关注的，并不是M0这个用地类别本身，而是产业地产开发逻辑正在发生变化。

过去一些产业园区习惯先拿地、建楼，再寻找企业招商，盈利模式比较依赖物业销售。

但如今制造业企业越来越重视实际生产条件，产业园区之间的竞争也越来越激烈。单纯依靠漂亮建筑、产业概念和销售包装，已经很难支撑长期发展。

广州这次调整，实际上是在引导产业空间回归真实需求：企业需要什么厂房，就建设什么厂房；产业需要什么配套，就合理配置什么配套。

对于村集体、工业物业权属人和园区开发商而言，未来值得研究的，不再只是土地能够开发多少平方米，而是这些空间能不能真正吸引企业、形成稳定经营。

M0暂停新增审批，不代表产业园区没有机会，而是过去依靠概念包装和物业销售的开发模式，可能越来越难走了。

感兴趣想交流相关话题/获取资料的小伙伴，可和小编说。