物业5类收费被叫停，多地启动退费核查，你家小区还在收吗


打开缴费记录，翻看物业开出来的各类收据，不少业主都会发现，除了物业费之外，还夹杂着各种名目不一的收费项目。从刚交房时的装修相关费用，到入住之后按月收取的公摊费用，还有门禁卡工本费、代收水电附加费。很多人觉得物业收了，那就只能交，直到最近各地市场监管、住建部门开展物业服务收费专项整治，一大批违规收费项目被清理，已经缴纳的费用，不少小区业主陆续收到退款。

2025年下半年到2026年，全国多地持续推进物业服务领域价格乱象整治，市场监管部门对辖区内物业公司开展拉网式排查。甘肃、四川、云南、江西、山西等省市先后通报多起物业违规收费典型案件，查实物业自立项目收费、重复收费、加价代收费用等问题，执法部门依法责令物业公司向业主退还违规所得，情节严重的还同步作出行政处罚。结合《民法典》《物业管理条例》以及各地出台的物业服务收费实施细则，有5笔费用，物业无权收取，已经交钱的业主，可以凭票据申请退费。

第一笔，物业费已经包含在内，再单独收取的公共区域公摊能耗费。
很多小区物业会单独列出一笔公摊电费，楼道照明、监控设备、电梯运行用电，都单独摊到每户业主头上，按月或者按季度收取。不少业主入住多年，一直按时缴纳这笔钱，却不清楚这笔支出，本来就属于物业服务成本。

物业服务合同里面约定的物业费，本身就包含小区公共区域设施日常运维、公共照明、电梯基础运维的能耗成本。如果物业在收取物业费之外，再次单独收取公摊电费、公摊水费，就属于重复收费。2026年4月，甘肃平凉静宁县市场监管局在专项检查中发现，当地一家物业公司在四个小区内，每月向每户收取3元公共照明、监控公摊电费。核查账目之后确认，相关公共设施用电成本已经纳入物业费核算，物业属于自立项目违规收费，累计违规收取七万三千多元。监管部门责令物业公司全额向业主退还这笔费用，同时对企业处以同等金额罚款 。

这里要区分清楚，并不是所有公共能耗分摊都一定违规。部分老旧小区，前期物业服务合同明确约定物业费不含公共能耗，并且收费标准经过备案、账目定期公示，这种据实分摊的模式才合规。但绝大多数新建商品房小区，包干制物业费已经覆盖公共设施能耗，物业不能再单独收钱。业主可以回家翻看物业服务合同，查看收费公示栏，没有备案依据、合同没有写明的公摊费，就可以拒绝缴纳，过往已经缴纳的，可提交缴费凭证申请退款。

第二笔，装修管理费、电梯使用费这类装修附加收费。
不少业主新房装修进场，物业会开出好几项装修相关收费。除了大家熟悉的装修垃圾清运费之外，还会单独收取装修管理费、电梯使用费、楼道保护费。很多业主准备开工，物业就提出不交这笔钱，材料不能运上楼，不让施工人员进入小区。

按照全国多地现行物业收费管理细则，物业可以收取的，只有装修垃圾清运费，这笔钱用于清运装修产生的渣土、建筑垃圾，收费标准需要在小区公示，业主也可以自行联系清运单位处理垃圾。装修管理费、电梯使用费，没有国家层面的收费依据。房屋装修期间，电梯使用、公共区域巡检，都属于物业正常服务范畴，不能单独再收费。

对于装修保证金，各地政策略有差异。部分城市允许物业收取押金，但是房屋装修完成，物业上门查验，确认没有破坏承重墙、公共管线之后，必须在规定时限内全额退还，物业不能无故克扣押金充当管理费。像河北保定的物业管理办法就明确，物业不得收取装修保证金和装修管理服务费，仅可收取公示标准内的装修垃圾清运费用 。如果小区物业强制收取装修管理费，业主可以留存缴费收据、通知截图，向市场监管部门投诉。

第三笔，代收水电燃气时额外加收的手续费、损耗费。
供水、供电、供气这些民生费用，专业经营单位应当直接向终端业主收取。在小区没有完成一户一表改造的情况下，物业可以接受委托代为收缴费用，但是法律明确规定，物业代收，不得额外向业主收取手续费、管理费，也不能凭空设置管道损耗、管网分摊费用，变相抬高单价。

江西九江市场监管局2025年底通报的案例，辖区内一家物业公司在转供电环节加价，多年多收电费十八万余元。执法部门查实之后，责令物业公司把全部违规款项退还给业主。云南西双版纳景洪市，也查处多起物业代收水费加价案件，涉事物业公司陆续完成八千多元、两万多元不等的退费工作 。

现实当中，部分物业会拿管网跑冒滴漏作为理由，要求业主分摊损耗。供水、供电管网的损耗责任，要区分产权归属。属于专营单位产权的管线，损耗不该由业主承担；属于小区内共有设施，损耗成本也应当优先从物业费或者小区公共收益列支，不能简单平摊到每户业主。还有一种情况，物业以不交物业费为理由，限制业主充值水电，这种行为《民法典》明确禁止，物业不能用停水停电、限制购电的方式催收物业费。遇到这类情况，业主可以直接拨打12345政务热线投诉，监管部门会要求物业立刻恢复正常使用权限。

第四笔，小区门禁卡、电梯卡的首次办理工本费。
新房交付的时候，很多物业会告知业主，每户只免费给一张门禁卡，多办卡片就要收取几十元工本费，电梯卡同样单独收费。不少家庭人口多，想要多配几张卡，只能掏钱购买。

近年多地出台物业服务收费新规，对门禁卡、电梯卡收费作出明确限制。首次交付房屋，物业应当免费为每户提供规定数量的门禁卡、电梯卡。业主丢失卡片，申请补办，可以收取卡片本身的成本费，但是收费上限有明确标准，多数地区规定补办一张卡片费用不超过10元。如果物业首次发卡就要收取高额工本费，一张电梯卡收费二三十元，就属于违规收费。

有业主曾经向住建部门反映，小区物业强制每户购买四张电梯卡，不买卡就无法使用电梯。监管部门上门核查后，认定物业违规，要求物业免费补发卡片，并且退还已经向业主收取的卡片费用。这类收费金额不算高，一户几十块钱，但小区户数多，累积起来就是一笔不小的收入，也是本次物业收费整治的重点核查项目之一。

第五笔，物业没有履行法定程序，单方面上调物业费产生的超额费用。
物业费调价不是物业发一张通知，贴在小区公告栏就能生效。如果小区实行政府指导价，物业费调整需要发改、住建部门审核备案；市场调节价小区，物业想要上调物业费，必须和业主协商，征求业主意见，达到法定表决比例之后，才能调整价格，还要把调价方案、成本明细在小区显著位置长期公示。

黑龙江佳木斯汤原县就出现过这样一起案例，物业公司悄悄每平方米上调3分钱物业费，这个涨幅看着很小，覆盖全县29个小区，累计多收业主三十九万余元。群众通过综治中心反映问题，监管部门介入核查，对物业账目全面清查，最终督促物业把多收取的费用退还业主 。四川南充嘉陵某小区物业私自上调物业费，涉及四百多户业主，监管部门介入之后，物业完成四万三千多元退费，对联系不上的业主建立台账持续跟进。

很多业主平时很少留意物业费调整通知，等到缴费的时候才发现涨价。只要物业涨价没有完整的业主表决流程、没有成本公示，没有相关部门备案手续，超出原有合同约定标准的那部分费用，业主有权拒绝缴纳，已经缴纳的超额部分，可以申请退还。

不少业主看到各地退费新闻，最关心的就是，自己该怎么核对小区收费项目，走什么渠道维权。整个流程并不复杂。首先把手里的物业服务合同、缴费票据全部整理出来，仔细核对每一笔收费项目，查看小区公示栏的收费公示表，核对每一项收费有没有政策文件、合同依据。没有公示、没有依据的项目，就属于可疑收费。

收集好缴费截图、收据、物业收费通知、聊天记录等证据之后，可以优先和小区物业、社区居委会沟通协商，提出退费诉求。协商无法达成一致，就拨打12345政务服务便民热线，向属地市场监管局、住建局提交投诉线索。监管部门接收投诉之后，会安排工作人员上门核查，核实属于违规收费，会责令物业整改并且组织退费。最高人民法院相关司法解释也明确，物业擅自扩大收费范围、重复收费，业主请求退还违规收取费用的，人民法院予以支持 。

物业服务本身是双向的，业主享受小区保洁、安保、设施维护服务，按时缴纳符合合同约定的物业费，是应尽的义务。规范收费，不是否定物业合理的服务收入，而是清理没有法律依据的乱收费项目，推动物业服务做到明码标价、质价相符。物业企业在提供服务的同时，也要遵守法律法规，不能巧立名目增加业主负担。各地开展的专项整治，目的就是理顺物业和业主之间的关系，减少小区矛盾，让物业服务回归服务本身。

现在各地物业收费整治行动还在持续推进，市场监管部门会持续受理群众投诉线索，一批违规收费项目陆续完成清退。很多业主在核对票据之后，拿回了之前被多收的钱款。你可以翻一翻自家近两年的物业缴费单据，看看有没有上面提到的这几类收费项目，你所在的小区，物业有没有收过这些费用？