#春日生活打卡季# 房地产行业的十个拐点以及对万科的认识和判断。 看了黄教授在

#春日生活打卡季# 房地产行业的十个拐点以及对万科的认识和判断。 看了黄教授在采访时的讲述和自己理解与思考基础上写此文章，讨论下对房地产行业的理解与未来判断，以及关于万科的理解和对未来的判断。 1、先说下最近30-40年房地产发展的情况： 1980年中国1.8亿城市居民的人均住房面积是5平方米，所以当时人们对住房空间增长的需求是真实存在且强烈的，而国家经济增长也需要消费刺激的，所以房地产行业在当时义不容辞地站了出来。 另外，5亿农民在承包责任制以后，变得只需要2亿农民就够了，这又释放了3亿人进城打工，又从数量上增加了住房需求。一个空间增长，一个数量增长，再加上与之配套的6条政策的推动，造就了房地产蓬勃发展的开篇。90年一年造房1000w平方，00年一年造房1亿平方，10年10亿平方，17年17亿平方，17年建造房屋的速度到顶。 2、接下来说下房地产行业的十个拐点： ①人口：大家现在基本都认为14亿是我国人口的天花板，现在每年都在负增长。 ②城市化率：目前我国城市化率是65%，欧美发达国家是75%，因为中国的城市化率已经把农村的年轻人和中年人吸引到城市中去，所以城市化率最多再增加5-6点就到天花板。 ③人口老龄化：目前已经20%多，预测2035年回到达30%以上，而且很可能越往后老龄化程度越高。 ④2020年中国房地产商造好的房子没卖出去的有6亿平方，这些年来房地产造了400亿平方的房子，卖出去300亿平方，百姓购房中空置不住的房子有20%（投资用），也就是60亿平方是空着不住拿来投资的，如果房价不涨，这些闲置房成为不好的资产会被尽快出手。 ⑤人均住房：19年统计是48平方/人，20年统计是50平方/人，参考欧美发达国家人均50平方米就是天花板。 ⑥年度建造房屋：开头已经说了，每年建筑房屋面积的速度见顶，且不断下滑。 ⑦土地与房产价格：土地价格和房产价格近20年翻了4番（16倍）。 ⑧基础设施建设：危旧房改造、城市改造、基础设施建设基本完成。 ⑨城市公共建设：医院、学校也基本完成。 ⑩金融：中国房地产商的负债率从10%、20%、30%到现在的90%，已经到天花板了（再往下就是资不抵债了，欧美香港负债率不超过50%）。 3、聊一下对万科的理解与态度长期来看： 房地产不可能消失，胜者为王！ 短期来看：现在不到十元的价格买入，分红收益率估计在5%以上。 长期和短期都符合我的要求，会不断买入，但是持仓不会超过30%，每个股票都不会超过30%。本文