比提灯定损还狠！上海，男子租房住了18年，和女房东一直处的不错，期间，男子经房东同意，把三居室改成了四居室，对墙壁颜色也做了改动。不料，退租时房东翻脸，要求男子把房子恢复到租住时的原样。男子当然不干，女房东告上法庭，索赔修复费24万，法院判了！

上海一位租客在一套房子里住了整整18年，退租时却被房东告上法庭，索赔24万多元修复费。这起发生在长宁区的租房纠纷，近日由长宁区人民法院作出一审判决。

事情要从2006年6月说起。当时，租客张先生和房东刘女士签了一份房屋租赁合同，租期一年，保证金11600元。

合同里写得很清楚：租客要按房屋交接时的现状使用，如果要想重新装修或者改变原有设施，得先征得房东同意；租赁期满后，房屋要恢复成交接时的样子；要是因为租客使用不当或者人为原因把房子或者设备弄坏了，租客得负责赔偿。

一年租期满了之后，双方没有续签书面合同，但张先生一直住着，这一住就是18年，直到2024年7月才正式退租。

住在里面的这些年，张先生把房子的白墙刷成了黄色，还把原本的三居室改成了四居室。据说这些改动是经过房东同意的。

可谁也没想到，退租交房的时候，房东刘女士突然翻脸了。她要求张先生把房子恢复到18年前刚租出去时候的样子——恢复三房结构，把墙体修复刷新成白色，地板要换新，灶台也要换新。

张先生当然不干，双方谈不拢，刘女士就把张先生告上了法庭，要求赔偿房屋修复费用14万多、房屋空置损失10万多，再加上逾期支付租金的违约金5000元，总共加起来24万多。

张先生这边也有话说，他辩称，改墙色、改户型都是经过房东允许的；墙壁发霉是外墙渗水导致的，跟自己没关系。

除了有一间卧室的地板是因为长期用办公椅磨损了，其他地板和灶台的损坏都属于住了18年自然用旧了的，不该让他赔；至于房子空置租不出去，那是市场行情不好加上房东自己的原因。

同时，张先生还反诉房东，要求退还那11600元的保证金。

法院审理下来，核心思路其实挺清楚的。法官认为，租客退租时应该按合同约定返还房屋，如果是租客故意或者疏忽造成的损坏，租客要赔；但如果是房子正常使用产生的自然损耗，就不能让租客来承担修复和赔偿责任。

具体到这个案子，合同里白纸黑字写了租赁期满要恢复原状交付房屋。

虽然张先生改墙色、改户型是经过房东同意的，但根据合同约定，退租时他还是有义务把房子恢复到原来的状态，所以这部分修复费用得由张先生出。

至于墙体、地板、灶台这些地方的损坏，房东申请做了鉴定，但鉴定结论显示损坏原因根本没法确定。双方都确认，张先生住的时候曾经跟房东反映过漏水的情况，但两个人都没去修。

除了张先生自己承认办公椅造成的地板磨损之外，房东拿不出证据证明其他损坏是张先生使用不当造成的。

而且这房子出租的时候就已经装修了好些年，张先生又实际住了18年，住了这么久，房子正常使用肯定会有损耗。综合考虑这些因素，法院酌情判张先生支付修复费用3万多。

再说那10万多的空置损失，房东收回房子后就挂牌出租了，打官司之前张先生多次明确拒绝修复，但房东作为出租人，也有责任避免损失扩大。

法院结合双方沟通情况、房子空置了多久、双方的过错程度，再参考鉴定报告上说的修复工期，参照市场租金标准，酌情判张先生支付空置损失3万多。

最后算下来，张先生总共要赔6万多——修复费用3万多，空置损失3万多。而房东刘女士要把11600元保证金里的6600元退还给张先生。

这个案子说白了，就是“恢复原状”和“恢复如新”的区别。房东想要的是把住了18年的老房子翻新成跟新的一样，但法院不认这个。

18年的居住使用，墙面老化、地板磨损、厨卫陈旧，都属于正常的自然损耗，按照法律规定应该由房东自己承担折旧的成本。

房东想把全屋翻新的钱都算在租客头上，法院没答应。

但租客确实改过墙色和户型，合同又约定要恢复原状，这部分该赔还是得赔。

这个案子给租房的人提了个醒：租房期间如果要改造装修，最好让房东写个书面的同意，同时把沟通记录、入住时房子的照片视频都留好。

退租的时候，要把“人为损坏”和“自然老化”分清楚，既不能被人用“恢复如新”这种话拿住，也不能无故逃避自己该负的责任。