影帝也逃不过楼市的寒冬？周润发那套挂在山顶4年的豪宅，从2.2亿一路砍到1.6亿，狂降6000万还是没人接盘。当年1.28亿买入，如今就算降价卖掉都能赚几千万，可偏偏就是卖不动。
 
全香港最贵的地段，卖不动一套房。这事搁在两年前，没人信。

周润发在山顶加列山道持有一套花园洋房，2022年第一次挂牌，开价2.2亿港元。没人接。2024年底降到1.95亿，还是没人接。2026年7月再降到1.6亿，四年过去了，累计砍掉6000万，买家依然没有出现。

更离谱的是，这套房子从买入到现在整整空置了十六年，全屋重新装修过，像新的一样，就这么一直空着，没住过人，也没出租过，就这么安安静静地等着一个肯出价的人。

等了十六年，还在等。
同样是山顶，同样是这半年，外面的数据却是另一番景象。

2026年上半年，山顶南区豪宅成交121宗，成交总额151亿港元，同比暴涨165%，创下八年来的新高。逾亿元的大额成交达到50宗，是去年同期的将近三倍。内地买家占了七成，欧洲资金也在这个时间点重新入场，占了约一成。

一边是市场整体热得发烫，一边是发哥的房子放在那里四年无人问津。
这个反差，才是真正值得琢磨的地方。

很多人看到这条新闻第一反应是：发哥是不是资金出了问题，急着套现？

这个猜测站不住脚。周润发在香港至少持有七处物业，分布山顶、九龙塘、西贡等多个地段，保守估计总市值超过十亿港元。今年4月他刚以750万港元出手了坚道一个三房单位，那套1995年花392万买入、持有三十一年的房子，卖得干脆利落，一点不拖泥带水。

所以发哥不缺钱，也不是不会卖房。他只是有一套房，真的卖不动。
问题出在哪里？

在我看来，山顶豪宅的二手市场正在经历一场结构性的买家迁移，而这场迁移，很多老业主还没完全反应过来。

这一轮山顶豪宅的买家主力是内地高净值人群，占比已经从以前的五成飙到七成。这批买家有几个非常鲜明的特点：第一，偏好全新一手物业，不太愿意接二手；第二，对楼龄、户型和社区品牌有明确要求；第三，看重的是稀缺性和确定性，而不是单纯的地段光环。

发哥这套阳光花园，地段无可挑剔，但它是二手，楼龄不算新，叫价折合每平方英尺超过六万港元，比同区其他在售单位高出一截。新钱进场，挑的是最顶级的新货，不是溢价明显的旧盘。

这就是卡壳的根本原因。不是房子不好，是它对准的那批买家已经换了口味。

同期Mount Nicholson有一套合计8850平方英尺的单位，从8.9亿砍到6.73亿，降幅24%，也还没卖出去。这不是个例，山顶传统豪宅地段今年4月以来至少八宗放盘主动降价，减幅从百分之十几到二十几不等。

二手豪宅的流动性问题，是真实存在的结构性困境，不是某一个业主的个人麻烦。
我认为，这里有一个更值得讨论的问题：山顶的品牌溢价，到底还值多少钱？


过去几十年，山顶在香港豪宅市场里是无可争议的天花板，住在那里本身就是一种身份符号。但这种符号价值是建立在特定人群的共识上的，而这批人正在被新的买家群体替换。

新进场的内地超高净值买家，他们在上海、北京、深圳见过的顶级住宅不比山顶差，他们看重的不是"住在香港最高的山上"这个符号，而是物业本身的使用价值、资产的流动性以及未来的升值逻辑。

用旧时代的定价逻辑，去面对已经换了一批人的市场，就是发哥这套房卖不动的真实原因。

市场数据也在印证这个判断。上半年成交最猛的不是二手旧盘，而是One Stanley这类全新一手项目，单个新盘就录得8宗逾亿元成交。买家蜂拥而至，但他们涌向的方向，和发哥放盘的方向，根本不在同一条路上。

还有一点经常被忽略。香港政府此前已经上调了1亿港元以上住宅物业的印花税，但这个政策对一手新盘的打击远小于二手旧盘。买新盘可以锁定确定性，买二手旧盘要多付税、要担心议价空间、要面对更高的不确定性，本来就已经偏贵的二手豪宅，无形中又多了一道门槛。

所以现在山顶出现了一个奇怪的局面：整体数据好看得吓人，但这个好看，是被一手新盘撑起来的，二手市场的流动性其实相当有限。

发哥的1.6亿还挂在那里，山顶的成交数字继续刷新记录。
同一片山，两个截然不同的故事在同时发生。
一个让中介拍手叫好，一个让老业主坐立难安。