如今香港演员日子似乎不好过，周润发山顶豪宅4年无人接盘，影帝忍痛降价六千万卖楼，这已经是发哥一年内第二次卖楼了。

周润发夫妇持有的山顶加列山道48号“阳光花园”洋房，近期再次下调了挂牌价。目前这套房源的最新报价为1.6亿港元。

回看四年前它首次进入市场时的2.2亿港元，业主在期间先后经历了三次调价，累计降价达6000万港元，整体降幅约为27%。

2010年，业主以1.28亿港元购入该物业，并进行了高标准的装潢。不过在此后的十余年里，这套房子一直处于空置状态，既未自住也未出租。

按目前的报价计算，这套洋房折合每平方呎价格约为6.28万港元。虽然比起最初每呎8.6万港元的要价已经明显回落，但在眼下的买方市场中，这一价格仍高于周边的实际成交价。

如今的买家变得更加理性，普遍看重实际的网签成交数据，不再愿意为品牌或名人效应等无形溢价买单。

邻近的加列山道住宅区在上个月刚刚录得两宗交易。同等面积洋房的实际成交呎价已降至3.8万至3.9万港元。

其中一宗交易的业主于2017年以1.39亿港元买入，上个月最终以1.08亿港元转手，账面直接亏损了3000万港元。这类同区域的成交案例，直接拉低了潜在买家的出价预期。

类似的调价现象正在向整个山顶豪宅区蔓延。自今年四月份以来，山顶传统豪宅片区至少有8套洋房降低了报价。

这些房源最初的要价在9800万至8.9亿港元之间，目前已调整至9000万至6.73亿港元，降价幅度在8%到24%不等。

即使是曾被称为“亚洲楼王”的项目也未能置身事外。该项目第二期一个面积达8850平方呎的低层双拼单位，挂牌价直接从8.9亿港元下调至6.73亿港元，单次降幅达到24.4%，反映出当前高端物业在变现上面临的压力。

外界往往容易将名人的降价行为与资金状况挂钩，但就周润发的情况而言，这更接近于正常的资产配置优化。周润发在香港持有不少优质物业，整体资产组合较为稳健。他在山顶、九龙塘及西贡等核心地段持有至少7处房产，总市值超过10亿港元。

其中，他于1990年以1470万港元购入的九龙塘自住住宅，如今估值已超过1亿港元。今年四月他还售出了西半山的一个中层单位，套现750万港元。该物业是他在1995年以392万港元买下的，持有31年后依然实现了358万港元的账面增值。

由于这些房产大多买入时间较早，目前几乎没有负债压力。加上他一贯低调简朴的生活方式，持有这些物业的实际成本极低。

此次阳光花园洋房的降价，更多是业主主动调节资产流动性、优化资产结构的选择，并非出于债务危机急于套现。

加列山道洋房的价格调整，在一定程度上折射出香港高端住宅估值逻辑的改变。即便是具有稀缺性的核心资产，价格终究也要回到供求关系的基准线。

这种重塑的过程短期内难免伴随调整的痛感，但对于市场的长期健康而言，挤出部分资产泡沫、让价格向真实的投资价值靠拢，或许也是一个必然的阶段。

面对这样的市场变化，我们也需要重新评估这类资产的长期定位。

主要信源：（每日经济新闻——“影帝”也要降价卖房！...累减6000万港元仍难觅买家）