最近跟几个朋友聊天，发现大家聊房价都不像以前那么兴奋了。以前是“什么时候买合适”，现在变成了“卖不卖、留不留”。一套100万的房子，五年后到底还值多少钱，没人敢打包票。

我有个表哥2020年在佛山买了套房，当时咬牙掏光积蓄付了首付。这五年房价没涨，月供一万多，租出去才三千五。他说现在卖要亏二三十万，不卖又天天倒贴钱。这种煎熬，现在很多有房的人其实都有。

我也去查了些数据。国家统计局2025年的报告显示，全国70个大中城市的新房价格，已经连续13个季度涨得比1%还慢。三线城市里，有超过三分之一的房价是往下掉的。不是吓唬人，有些地方真的在阴跌。

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还有一个关键点，就是人口。北京上海这些大城市，人口几乎不怎么增长了。反而是中西部一些县城，人流在往城里聚。以前都说“小地方留不住人”，现在不一样了。许昌、宜昌这种城市，年轻人开始回流，房子反而有点紧张。

我认识个阿姨，在许昌2020年花100万买了套两居室。到2025年，房价是跌到95万了，但租金从1800涨到了2200。一年收两万六，比她银行理财还高。她说，现在不指望涨价，能稳稳收租就行。

这说明啥？房子的价值，慢慢从“炒”变成了“用”。你买的是不是能租出去、租金够不够还贷，成了最实在的指标。专家说，重点城市的租金回报率到了2.08%，比国债都高一点。这不是偶然。

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再看政策。契税降了，利率也降了，首付门槛也松了。但别高兴太早，这些利好基本都用得差不多了。以后别指望再来一波大水漫灌。开发商也不如以前猛了，2025年前八个月，新开工的房子少了快两成。供应少了，市场才可能慢慢稳住。

最狠的变化是，房子开始分化了。一线城市核心区的房子，还是有人抢。北京上海一放松限购，好地段的一个月就涨几十万。但燕郊、廊坊那边，有人降价一半都卖不掉。

我查了业内人的说法，未来五年，100万的房子能值多少，得分地方看。一线城市好地段，也许能到110万上下，年年涨个两三万，跑不赢理财但起码不缩水。新一线的非核心区，基本就是横着走，95到105之间晃，涨不动也大跌不了。

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三四线就挺麻烦。库存太大，人又往外走。预测是每年跌3%到5%，五年后可能就剩七八十万。那种周边连个商场都没有的小区，电梯广告都没人投，房子慢慢就成了累赘。

还有一个容易被忽略的点：持有成本要涨了。房产税试点在扩大，多套房的人以后每年得多交钱。空置税也可能来。以后不是光靠房价上涨赚钱，还得算算每年要出多少税、物业费、折旧。

有些人已经开始换思路。买地铁口的，买旁边有医院学校的，租得出去的。有人专门挑租售比在1:500以内的，意思是一百万的房子，一年租金能到两万，这样月供大部分能覆盖。

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现在的市场，真得会挑。我看到一个数据，带人脸识别的小区，房价能高出8%-12%；一楼改造成无障碍的“养老房”，租金高20%；绿色节能建筑，夏天省电，租客也愿意多给钱。这些细节，慢慢决定了你房子能不能出手。

别再想着一套房子躺赚了。未来拼的是城市、地段、配套、租金。手里有房的，得算清楚账。不是所有房子都能保值，有些就是会慢慢变成负资产。

我那表哥最后跟我说，他决定把佛山那套挂出去，哪怕亏点也想出。他说背着月供过日子太累了，不如换个小点的城市，买个能收租的。我也觉得，能及时止损，也不算输。

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