山东青岛，一名男子花费 1500 万元购置一套 280㎡写字楼，计划多年后开办公司。时隔 6 年准备入驻装修时，发现房屋内部堆满杂物。

男子认为物业存在重大过错，要求给出合理解释；物业回应，男子长期拖欠物业费、无法取得联系，所以将空置房屋交由他人使用。双方矛盾激化，进入法律层面评判。

吕先生站在门口时，装修师傅已经停下手里的活。房内摆着旧风扇、纸箱、报纸和杂物，还有明显异味。吕先生原本打算把建材生意转向服装外贸，公司地址也选在这里，现在连办公地点都没有。

物业工作人员解释，吕先生多年没有缴纳物业费，又更换过联系方式，物业联系不上产权人，便把空房交给别人使用，还收过一定费用。

这句话没有消除疑问，反而把事情分成两笔账。一笔是吕先生欠下的物业费，另一笔是物业未经同意进入房屋并安排第三方使用。两笔账都要算，却不能混在一起。

最高人民法院公报刊载的青岛华仁物业与恒丰银行青岛分行物业合同纠纷案，正好说明写字楼空置或自行管理，并不代表公共物业服务完全消失。

该案房屋位于青岛市市南区东海西路。2013年9月，建设单位与华仁物业签订前期物业服务合同。2015年，青岛海逸天成商业管理有限公司购买商业裙楼大量房屋，并出租给恒丰银行青岛分行。

恒丰银行进场后，对承租区域封闭管理，自行安排保安、保洁和部分设备维护，因此认为不应按原标准支付全部物业费。

争议进入最高人民法院后，案号为2022最高法民再223号。法院查明，银行虽然承担了内部管理费用，整栋楼的消防主机、供配电、排污和公共管线仍由华仁物业维护。

2023年6月28日，最高人民法院判令恒丰银行青岛分行支付物业费4387215.98元，同时考虑实际服务范围，按原计算结果酌减百分之二十。由此可见，房屋多年不用，并不等于物业费自然消失。

可欠费也没有给物业一把房门钥匙。2021年9月，业主张某因拖欠物业费，被物业停止门禁卡功能，单元门和受控电梯都无法正常使用。

张某起诉后，法院指出，物业可以催告、调解、仲裁或者诉讼追缴欠款，却不能借管理设备限制业主正常使用房屋。物业随后恢复门禁。最高人民法院在2025年12月发布这起典型案例时，再次明确催费方式必须合理合法。

连限制门禁都不能替代司法追缴，未经产权人允许打开专有房门、堆放物品或者交给第三人使用，更需要说明授权来源、使用期限和资金去向。

吕先生因此要求查看开门记录、使用协议和收费凭证。吕先生还怀疑，屋内状态不像正常办公场所，更像长期使用的杂物间。

钱款是否收过、收了多少，也不能只凭一句管理费。昆山市人民法院办理的一起公共收益纠纷中，原物业退出小区后没有完整移交停车费、广告费等账目。2024年，物业管理委员会起诉追讨160余万元。

法官赵雅婷组织双方核对合同、发票和收费记录，又到现场核查维修项目。超过百分之九十的业主同意调解方案后，双方于2025年1月6日签订协议，原物业返还公共收益100余万元。

昆山案件涉及公共区域收益，与吕先生的专有写字楼并非同一种财产，但核账方法值得对照。谁使用了房屋，谁支付了费用，物业是否签过合同，收入进入哪个账户，清理和维修花了多少，都应留下证据。

吕先生应补交依法成立的物业费，物业也应对进入房屋、安排使用和收取费用作出说明。高额赔偿不能只按1500万元购房价推算。

还要看实际收益、占用时间、恢复费用和能够证明的损失。房门打开后，真正需要清理的不只是满屋杂物，还有六年间没有核对的账目。

信源：民生法治报道