除了武汉整体的趋势以外，作为楼市最受关注，每年成交最活跃的板块，光谷楼市是需要单独开一章来说的，最近几年，作为全武汉最落寞的板块，面对爹爹不休的楼市，路在何方，趋势如何，今天就来说一说博主对于光谷楼市的判断。

01.光谷中心城楼市趋势

光谷中心城楼市将长期维持刚需市场，与白沙洲，四新，后湖市场看齐。

我们在之前讲过武汉刚需四小龙的天花板（刚需四小龙的天花板#D020），文章指出，天花板是一个板块理论上能达到的上限，上限由高到低：光谷中心城＞后湖＞白沙洲＞四新，过去了接近10年（2018年到现在，实际7年多时间），被证明这个结论是有多正确，不论在高峰还是在现在的低谷，这个排序始终未变，未来博主会专门写文章来复盘当初为什么非常坚定这些刚需板块的潜力排序。

但是说到趋势，那就是光谷中心城已经失去了往核心优质板块发展的机会，未来会成为与后湖，白沙洲，四新一样的普通刚需板块。也就是之前由于产业的发展潜力巨大，光谷中心城本有机会发展成为三环外唯一的价值高地（光谷东房价的7个阶段#D018），但是由于全球经济停滞，国内经济形势，充满希望外部引进变成了存量搏杀，光谷中心城成为核心价值高地的可能性已经没有，但是仍然是与后湖，白沙洲，四新这三个三环内刚需板块并列的刚需聚集地，且上限仍然高于另三个板块，只是已经没有可能发展成为楚河汉街中北路中南路，二七滨江，金融街，青年路，CBD等顶级价值板块了。

所以在刚需板块应该怎么买房？那就是不要买贵，在刚需板块用刚需价格买房，不能在这里买豪宅，除非是高品质别墅。购房者还没有明白过来这个道理，开发商首先明白过来了。所以你看到了2.8的翡丽/洺悦天玺，现在新房干到1.5以下，所以你看到前地王元庐3.2，现在1.5，你还看到了另一个前地王领峯，正在光谷中心城

领头发疯

一个商品房，前地王，居然卖的价格跟某福利房价格差不多，不知道第一批2.8购买的业主，心里应该如何建设，才能够想的开一点。

但是要说光谷中心城未来还会爹，爹到5000每平，个人认为，不用等未来，因为

未来已来

近期光谷中心城部分楼盘最近行情（左边是挂牌价，右边是成交价）

看看桃花源，朗诗里程，满庭春之类，感觉离这个单价已经不远，即便是品质稍微好一点的楼盘，比如2015年所有人都在找关系买的光谷之星，即便是放到今天，放到全武汉的非四代住宅来看，品质也是非常能看的，但是价格也逐渐白沙洲了，普遍在1万单价，而“少数人的国采”则也到了1万单价，反而是188，中粮等，可能大面积还守着1.3的价格。但是要说这些品质稍好的楼盘，未来也是到5000一平，博主认为，这是不现实的。

原因在于光谷中心城目前是非常成熟的居住板块，再也不是2018年你说买瓶水都不知道哪里买的板块，人家现在是正儿八经的

熟透了

学校，光谷中心城十七小，十八小，华师系列小学初中，十五初（据说引进北京名校），武汉外校，光谷国际学校，还有创新天地新建名校，教育可以说不再是光谷中心城的短板。

商业，大悦城商圈越发成熟，新开业的创新天地商圈业态足够丰富，人气也非常旺盛。

烟火气，这是很多人说过的，但是大家再去大悦城或者光谷中心城夜市或者是奥山世纪城看看，烟火气已经上天了。

还有人问，为什么这里下跌这么多，原因在于投资客的撤退，为什么比白沙洲跌的还要多，原因在于买白沙洲的，可能是武昌的，可能是南湖的，甚至有可能是光谷的，但是买光谷中心城的，大概率还是在这里工作的。

02.关山大道金融港板块趋势

关山大道金融港板块仍有成为武汉价值高地的潜力。

关山大道和金融港板块，与光谷中心城还是有较大的区别的，一个是光谷中心城确实离三环还有十公里，另一个是实际上光谷的刚需选择关山大道和金融港可以，选择光谷中心城也可以，不存在很大的偏向性，所以承接群体是一样的，但是光谷中心城的可能会买到关山大道金融港，但是一般来说，在软件园金融港上班的很少会考虑光谷中心城。

所以整个光谷最大的价值点仍然在关山大道金融港而不是光谷中心城，虽然光谷无差别下跌，都跌的很厉害，但是别忘记了，关山大道金融港缺少光谷中心城低容积率的品质好楼盘，但是未来可能会出现，所以关山大道金融港板块仍然还保留有成为武汉环线最远价值高地的希望。不信的话，看看泛悦城小高层的成交价，跟武汉天地成交价

差不多

博主一直在说，实际上关山大道金融港当年的价格，是在没有高品质楼盘的情况下的价格，如果有像光谷中心城那样的高品质低容积率楼盘，价格会更吓人，在这里多说一下，除了大家关注的泛悦城小高层，实际上琨御府也有小高层，大家可以去看看，实际上价格也在2.6，另外还有品质稍微好一点的清江山水的洋房，大家也可以去看看目前的价格，所以只要品质能过关，关山大道金融港的目前的价格，仍然是武汉楼市第一梯队。

未来关山大道会出现好几个品质不错的新楼盘而且容积率都很低，会分担部分泛悦城小高层的风头，成为光谷改善的选择。所以如果关山大道金融港有好的项目，你刚好需要，你是可以买的，买了之后也能保值增值的。所以关山大道金融港出现品质好的改善盘，博主是比较推荐做置换的。

我们一向喜欢把关山大道金融港连在一起，作为一个板块来说，实际上这两个板块就是连在一起的，之前因为实验中学，联系更加紧密，实际上承接人群，支撑度，楼市能级，都是差不多的，所以很多人还来提醒博主，说关山大道是关山大道，金融港是金融港，跟当年非要说清楚光谷中心城在哪里，过了哪条街，就不是光谷中心城一样可笑至极。

博主认为，关山大道金融港部分楼盘价格已经很低了，虽然还会惯性下跌，但是潜力已经不大，但是放眼整个关山大道金融港，你说要买房，还真的不知道买哪里。买泛悦城小高层？太贵了，买刚需楼盘，确实有点破了，毕竟保利时代，联想江城雅居，金地格林东郡，融科天域，这些楼盘现在来看，真的是品质已经不够看了，现在的购房者还真不一定可以看上。金融港四小龙，都太老了。所以，几乎所有这个板块的购房者，都把目光投向了即将上市的

新楼盘

他们才是未来引领光谷核心楼市的领头羊，同时也把关山大道金融港的楼市品质，提升一个档次，关山大道金融港不缺刚需小区，不缺刚需户型，缺的是160平以上的改善楼盘/四代。

03.总结

光谷大的范围，还包括民族大道，虎泉卓刀泉，除了虎泉卓刀泉杨家湾以外不纳入以下结论参考范围，所有的光谷大范围，包括金融港，藏龙岛，佛祖岭，光谷中心城，关山大道等等，建议除了关山大道金融港，光谷中心城，民族大道部分楼盘，其他地方就不要买了。

你问佛祖岭那里的万科买不买？不买，你问藏龙岛的二手房买不买，不买，你是刚需，你也不买，你非要买，你就只考虑以上说的那几个地方，当然你在佛祖岭上班，你能不能买佛祖岭？能，但是你最好买到金融港去，你在藏龙岛上班，你能不能买藏龙岛，能，但是最好买到金融港去。你在保税区上班，能不能在附近买？能，但是最好往光谷中心城更中心一点去买。

另外，关山大道金融港是可以买改善楼盘，是可以买四代新盘的，因为它仍然保留有成为武汉价值高地的潜力，有改善支撑力。但是光谷中心城，一定要当作刚需市场来看，绝不能买贵了，所以当你想要改善或者买四代盘，你可能需要更加谨慎一点，因为这地方，当光谷之星都变成刚需楼盘价格的时候，已经不再是房子品质问题，更多的还是，这地方

撑不起

不管你说是投资客造成的，还是其他原因，事实就是如此。所以博主一直并不推荐（当然也不反对，但从未公开支持过这些楼盘）买宝业，买元庐，买天玺，买万科，因为价格还是高了。但是如果你非要在光谷中心城改善，博主个人觉得，当前的领峯和部分品质二手房，似乎仍然比现在已经降价的四代们，更靠谱一点。你说买二手不够改善？实际上跟关山大道金融港不一样，那里的二手和新房品质差一个档次，但是光谷中心城的二手，品质一直比关山大道金融港要好，跟现在的四代，差距肯定有，但是不大，所以相对于1.65的宝业，1.8的万科，博主还是更喜欢1.3的188大户型和1的光谷之星。

像188，光谷之星，中粮，国采，这样的非四代楼盘如果在关山大道金融港，博主认为，当前的关山大道金融港价格会更上一个台阶，因为关山大道金融港稍微有品质一点的楼盘，太少了。

所以一句话来说，那就是：关山大道金融港买房，在一定价格框架内，看品质；在光谷中心城买房，在一定的品质框架内，看价格。

还有，那些2021年以前，因为光谷实在太贵，或者因为买个房还要喝国粹饮料所以没买反而买到了白沙洲，买到了南湖，买到了远的藏龙岛，左岭，庙山，高新五路等等这些地方的朋友，光谷已经不是原来的光谷，光谷核心板块也就1万出头了，是时候买回光谷核心，是时候买到公司附近，买到学校附近了！

以上是建议，但是千金难买你喜欢，祝光谷各位精英都能住上好房子，大房子！

水大文集

（全文完，欢迎转发）