沈阳楼市：

很多人看到沈阳上半年二手房成交64804套，就误以为楼市迎来牛市，其实这份热闹，全是降价换来的。

回望2021年楼市高点，沈阳核心片区房价经历了一轮大幅回调：和平区均价从1.6万跌至1万，每平直降6000元；沈河区1.3万跌到8100元，降幅近5000元；大东区8900元回落至6800元，多个板块泡沫被充分挤压。经过这几年持续回调，沈阳房价基本跌回2015年水平，再继续大幅下探的空间已经很小。

数据最能戳破假象：今年上半年沈阳二手房成交均价仅5086元，低廉的价格才撬动了海量刚需接盘。反观新房市场，上半年成交18706套，均价高达10381元，单价差不多是二手房的两倍。

巨大的价差形成了尴尬的置换困局：普通人卖掉手里的二手房，预算根本不足以置换一套新房。二手房越便宜，改善置换的门槛就越高，新房自然卖不动。

现在的沈阳楼市，早已告别普涨时代，存量二手房靠低价走量，新房固守改善定价，两极分化越来越明显。所谓的回暖，只是刚需捡漏行情，并不是整体行情反转。