于老板这次关店又全款自建商场，真给不少房东提了个醒，千万别把租客赚到的钱都当成房租上涨空间。
 
胖东来许昌生活广场店不是生意不好才准备关门，恰恰相反，这家2002年开业的老店一年销售额约20亿元、利润超过1亿元，2026年上半年销售额已经达到9.77亿元，可于东来依然明确表示，租约到期后将在今年12月关闭。
 
于东来解释得很直接，2015年前后因为负责人员没有按照公司规定统一签订租约，后来个别产权方涉及的租金涨到了他认为远离公平的程度，这件事成了多年的心结，所以哪怕门店仍然非常赚钱，他最终还是决定租期到了就离开。
 
如果事情只到这里，我觉得最多算一次房东和租客谈不拢，可真正值得房东们琢磨的是胖东来的下一步，它没有四处寻找更便宜的物业继续租，而是在许昌直接建设自己的超大型商业综合体“梦之城”，等于准备从根本上降低对外部物业的依赖。
 
许昌自然资源和规划部门公布的信息显示，梦之城总建筑面积约57.6万平方米，一期就有46.7万平方米、3327个停车位，项目建设和装修投资约65亿元，是胖东来成立以来投资规模最大的单体项目，于东来此前还明确表示项目资金依靠企业自有资金、不贷款。
 
我认为这件事真正厉害的地方，不是所谓老板有钱任性，而是胖东来已经开始用长期资产替代长期租赁风险，因为一家商场一旦经营十几年甚至几十年，装修、客流、品牌影响力都积累在别人的房子里，租约每到一次期限，主动权就可能重新回到产权人手上。
 
而于东来为什么会对此格外敏感，其实早就有前车之鉴，2015年新乡大胖店租约到期时，他公开回忆称年租金从800多万元直接涨到2400万元，而那家门店当时一年利润达到六七千万元，最终胖东来没有接受新租金，而是直接放弃原址。
 
这就出现了一个很有意思的商业问题，房东看到租客生意火爆以后提高租金，本身完全符合市场逻辑，可租金能涨多少取决的并不是租客赚了多少钱，而是这个铺位离开当前租客以后，市场上还有没有其他经营者愿意按照同样的价格接盘。
 
我觉得不少商业地产最大的误区就在这里，租客一年赚100万元，不代表其中80万元都是房东本来应该得到的钱，因为消费者究竟是冲着这个地址来的，还是冲着品牌、商品和服务来的，两者差别非常大，越是拥有强大引流能力的租户，谈判筹码往往越不在物业一边。
 
胖东来就是非常典型的例子，同一栋楼因为它进驻可以带来巨大客流，可这部分客流首先属于胖东来的品牌能力，并不会随着租约结束自动留给房屋产权人，因此如果房东把租户创造出来的商业溢价全部理解成自己物业天然值这个价，最后很可能出现租金提高了，真正创造客流的人却走了。
 
当然，我也不赞成把这件事简单写成房东涨租就一定遭报应，物业同样有资金成本、维修成本和收益要求，市场变化以后合理调租再正常不过，真正的问题是双方能不能找到一个长期都赚得到钱的平衡点，因为最好的商业租赁从来不是把对方利润榨到最低，而是让好租客愿意长期留下。
 
尤其对商铺房东来说，账其实很好算，一间铺子月租3300元全年都有租客，一年能收39600元，可如果为了涨几百上千元导致空置半年，即便后来按更高价格重新出租，前面损失的空置期、物业费以及重新招租成本，都可能把所谓涨租收益吃得干干净净。
 
我认为于东来这次真正给市场上的启示，就是优质租客不是固定在房子上的设备，当租金、物业条件和合作方式越来越不合适时，大企业可以搬走，更有实力的企业甚至可以直接买地建楼，而普通商户虽然没有65亿元建商场，同样可以换街道、换商圈甚至干脆缩小门店。
 
所以说这件事给所有房东打了个样，我觉得更准确地说是提了一个醒，房子是房东的资产，可生意是租客一点点经营出来的资产，双方本来就是互相成就，房东当然可以追求合理收益，但如果把一个好租客的成功全部折算成下一轮涨租空间，最后最先失去的，可能恰恰是这间商铺最值钱的东西——稳定的人流和长期经营者。
 
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