2027年房价反弹？先问二手房答不答应，高盛说27年3月后新房要缺12到18个月，卖方已经把它翻译成了房价要反弹。但我认为的恰恰相反——这个缺口不会推高全国房价，只会喂饱二手房！

你去查查今年前8个月，全国二手房网签面积5.49亿平方米，而新房销售面积仅4.99亿平方米，二手房占比都到52%了，历史上第一次把新房压到了身后。20年这个数字才27%，这五年之间就翻了一倍，住建部在9月18日国新办发布会上直接定了调：房地产进入存量时代。

这是什么概念？去看看国外的情况，美国二手房交易占比长期在88%到92%之间，新房只占不到一成。日本首都圈的二手公寓占比也有68%左右。中国现在52%，刚过及格线，走势如出一辙的，大方向已经不可逆了。

那高盛说的“27年新房缺口”到底怎么回事？逻辑也不复杂，8月28日多部委新政要求新项目转向现房销售，开发商拿地后得把楼盖到封顶甚至竣工才能卖。旧模式下预售回款占开发资金来源约66%，拿地后6到12个月就能回款滚下一块地。这种的新模式下啊，现金转换周期拉到2-3年了，项目IRR从15%到20%掉到3%到7%。盖得慢、卖得晚，新开工面积自然就大幅收缩啊，今年1-8月全国新开工面积同比下降25%，住宅新开工下降25%。等到27年旧规项目耗尽、新规项目还没法卖，供应的真空不就这样出来了吗。

但关键问题是，这个缺口出现的时候，买房人会怎么办？他们不会集体消失啊，他们会更顺手地转向二手。今年上半年二手房网签面积同比增长10.2%，北京6月二手住宅网签1.66万套，创近五年同期最高。上海3月二手住宅成交了2.8万套了，挂牌均价结束了连续33个月的下跌。这些数字都在说明，二手房的承接力已经在实战中验证过了的。

更值得注意的是房企的分化，保利发展今年上半年新增土地储备中，核心城市占总投资额的95%，北上广深杭就占了82%、华润置地一二线城市占比99%，招商蛇口核心10城占比100%。这些央企不是不拿地，而是只拿核心城市的好地。

另一边，万科明确26年继续推进存量盘活与土地收储，绿城则在主动缩表，你让保利在上海内环推一个新盘，确实可能出现抢的局面，但这不是全国的房价反弹啊，这是核心城市的一种行情，房地产在核心城市率先修复、低能级城市是持续承压的。

过去二十年，房价涨不涨，看的是售楼处的销控表，开发商说涨就涨，备案价一调，全市跟着动。但当二手房成交占比过了五成，市场一半以上的交易就发生在业主和买家之间了，定价逻辑就不一样了啊。上海的二手挂牌均价结束33个月连跌，靠的不是开发商去涨价，是业主集体不降价了，挂牌量降了，议价空间从去年动辄砍10%以上收窄到了9.9%左右。北京、上海的挂牌量较去年高点分别下降了14%和21%。

所以27年3月之后，你如果去上海内环看保利或华润的新盘，大概率会发现好房源变少了，价格也更硬了。但如果你去成都天府新区或者武汉光谷看看去，同一个时间段，二手房业主还在挂急售、可谈。全国意义上的房价反弹，不是新房缺口说了算的，是二手房东们的挂牌价说了算的。而现在的信号很清楚——大部分城市的二手房东，还没有不降价的底气！