浙江杭州，男子卖出一栋价值4亿5000万的写字楼，按照1%收取佣金，光佣金就能拿到450万，单靠这一笔，下半辈子就不用忙活，可万万没想到，半路却被人偷鸡，煮熟的鸭子彻底扑空。这到底是怎么回事？

姚先生收到平台通知时，客户已经缴了2000万元定金，交易总额约4.5亿元。平台却显示推荐失败，原因是客户早已被项目方登记。

姚先生最在意的是按约定计算出的450万元佣金。半个多月的接待、带看、报价和沟通，可能全部归零。

争议发生在杭州余杭区五常车辆段上盖综合项目。公开资料显示，项目由杭州地铁与杭州万科共同开发，对外使用未来天空之城等名称，云空城是其中一期备案名称。2020年9月，云空城已进入杭州热点商品住房项目名单。

到2022年5月至6月，住宅、办公和商业部分陆续交付，多家企业进入办公区域。此类地铁上盖综合体还涉及企业整层、数层购买，谈判周期往往较长。

项目方后来表示，客户在前一年年底已经表达购买意向，双方对面积、楼层和价格有过沟通，客户所在公司与开发商也有业务往来。姚先生发布的信息写着每平方米18000元，客户看到后才前来咨询。

姚先生解释，18000元确实对应个别楼层，为吸引浏览，不会把最高价格放在页面上。客户真正看中的楼层均价仍接近32000元，实际成交条件没有改变。

这让450万元能否成立，集中到一个问题上，姚先生究竟创造了新的交易机会，还是只参与了原本已经推进的交易。

最高人民法院公布的指导案例1号，能说明这种判断。2008年，上海市民陶德华先后通过多家中介查看同一套房。

中原公司报价165万元，另一家中介报价145万元，最终成交价为138万元。中原公司要求陶德华支付违约金。

上海市第二中级人民法院在2009年9月4日改判中原公司败诉，最高人民法院于2011年12月20日发布该案。

裁判没有只看谁先带看，而是审查客户是否利用某家中介独有的信息和服务。房源已由多家机构公开推广，客户可以选择价格和服务更合适的渠道。

北京石景山法院审理的另一宗写字楼租赁案，结果不同。2021年8月，黄某接受一家房地产经纪公司的选址服务，多次看房并签署确认书。

2022年3月9日，相关企业签下361.5平方米的租赁合同，月租金41572.5元，后续又变更承租主体。

法院核对聊天记录、看房记录、证人证言和关联公司关系后，认定黄某利用了原中介提供的交易机会，判令支付70673.25元违约金，二审维持原判。

两宗案件放到姚先生的争议中，差别很清楚。姚先生若能拿出完整报备时间、首次到访记录、谈判过程、意向合同形成经过，以及定金与服务之间的联系，佣金请求就有事实基础。

项目方若能证明客户早已确定购买范围，网络报价也没有改变成交条件，那么平台把客户归入原有渠道，同样有理由。

民法典第九百六十五条保护中介人的有效劳动，委托人利用中介提供的机会绕开成交，仍应支付报酬。第九百六十二条又要求中介如实报告重要事项。

姚先生页面上的18000元是否清楚标明仅适用于部分楼层，直接关系到服务是否真实完整。重大误解也需要依法请求法院或者仲裁机构撤销，不等于发现价格差异后合同自动失效。

销售中心最后提出向姚先生推荐更多优质客户，双方没有继续扩大争议。

450万元没有按原先设想取得，但这场风波留下的关键很明确，大额房地产交易中，谁最早接触客户、谁真正促成成交、平台规则是否清楚，都必须由证据确认。

信源：杭州 1818 黄金眼